‘살집 말집’은 스트레이트뉴스 전문기자가 새 분양 아파트를 청약자 입장에서 ‘사야 할 집인지, 말아야 할 집인지’ 가려내는, 발로 뛰면서 쓴 생생한 현장 기사입니다. 시장에서 가장 중요한 분양가와 입지, 그리고 주변 경쟁 단지와의 비교를 토대로 냉철하게 분석, 가족이 살기 편하고 돈도 되는 주거 가치를 짚어, 진실을 파헤치는 ‘청약 돋보기’입니다. [스트레이트뉴스] 

분양가·입지 평가 극명 엇갈려

"서울 중랑구 경계 숲세권이라는 게 강점이다. 그러나 책정 분양가에 대한 거부감에다 역세권이 아니고 초등학교도 먼거리여서 조기 완판은 힘들 전망이다." (인창동 L 중개사)

중흥토건이 구리시 교문동 딸기원2 재개발지구에 선보인 ‘중흥S-클래스 힐더포레’가 30일 실시된 일반공급 1순위 청약 결과, 404가구 모집에 679명이 지원, 평균 1.68 대 1의 경쟁률을 기록했다.

59㎡형은 최소 1.50 대 1, 최대 5.45 대 1의 경쟁률로 선전했지만, 84㎡형은 A타입과 G타입, T타입이 1.00 대 1, 1.67 대 1, 1.25 대 1로 1 대 1을 간신히 턱걸이 했으나, 나머지 타입의 성적은 부진했다.

특별공급 부진에 이은 이번 1순위 성적은 망우역사공원 자락 숲세권 입지와 대단지 규모, 일반분양 물량 중 상당수가 고층·동호수에 배치된 점 등의 장점에도 불구하고 청약 큰손인 3040세대가 분양가와 입지에 부담을 느꼈기 때문이라는 분석이 나온다.

“서울 출퇴근 30~40, 구리까지 갈 이유 있나?”

중랑구 신내동 K 중개사는 “이 단지는 망우동과 맞닿아 있어 사실상 중랑구 생활권이지만, 서울로 출퇴근하는 30~40대가 굳이 구리까지 넘어올 이유는 없다”며 “신내동·망우동 초역세권 아파트 실거래가가 더 저렴한 상황에서, 이 단지를 선택할 유인은 부족하다”고 말했다.

그는 이어 “배정된 도림초등학교가 단지에서 2㎞ 떨어져 있어 통학버스를 운영한다지만, 역세권도 아닌 단지에 맞벌이 가구가 선호할 입지로 보기 어렵다”며 “청약 성적을 좌우할 30~40대 통장이 얼마나 나올지 의문”이라고 덧붙였다.

실거래가와 큰 차이 없어 '차익 기대난'

‘중흥S-클래스 힐더포레’는 전용 59~84㎡ 중소형으로 구성된 총 1,096가구 규모 대단지다. 이 중 242가구는 임대이며, 일반분양은 전체의 약 60%를 차지한다. 평균 분양가는 3.3㎡(1평)당 2,870만원, 채당 평균가는 59㎡형 6억8300만원, 84㎡형  9억1900만원이다.

이는 내년 입주 예정인 ‘구리역 롯데캐슬 시그니처’ 실거래가보다 수천만원 낮은 데 불과한 수준이다. 같은 구리역 초역세권 단지인 ‘e편한세상 어반포레’나 ‘힐스테이트 구리역’보다 1억원가량 저렴하다. 반면, 서울 중랑구 신내동 초역세권 ‘신내역 금강펜테리움’이나 ‘신내역 힐데스하임’보다 1억원 이상 비싸다.

인창동 L 중개사는 “조합원들은 분담금을 감안하더라도 2~3억원의 차익을 실현할 수 있을 것으로 보인다”며 “이런 매물들이 현재 시장에 나온 상황이어서, 일반분양 흥행에 부정적 영향을 줄 수 있다”고 분석했다.

숲세권·서울 인접은 분명한 장점

이 단지는 망우산 자락에 위치해 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으며, 서울 중랑구와 맞닿아 있어 ‘서울 옆세권’이라는 입지적 장점도 갖췄다. 용적률도 185%로 쾌적성이 돋보인다. 그러나 역세권과 거리가 멀고, 원거리 초등학교, 조합원 출회 매물 등은 청약 성적에 영향을 줄 수 있는 변수로 작용할 전망이다.

현지 중개업계는 오는 내달 1일 2순위 청약에서 이 단지가 기대만큼의 성과를 거두기 어려울 것으로 보고 있다. 단지는 이를 미리 예측, 계약 신청금 1000만원을 내걸었다. 중도금 대출이자는 후불제여서 일부 노른자위 동호수 당첨자는 당첨 1년 후 분양권을 전매할 것으로 보인다.

[스트레이트뉴스 김태현 선임기자]