[부산=스트레이트뉴스 이준혁 기자] "이번에 분양할 '래미안 포레스티지' 단지에 약점이 여럿 있는 것은 맞지만 장점 또한 매우 많아요. 장점이 약점보다 많고 약점을 충분히 덮을 정도라서 분양은 성공적으로 종료될 것으로 예상합니다. 대규모 단지와 '래미안' 브랜드 그리고 수억대의 시세차익 가능한 분양가가 동시에 겹쳤습니다." (장전동 S모 공인중개업소 대표)

"온라인에서 여러 말이 많아 들러봤어요. 전철역과 먼데 서쪽 끝 동은 도보 이동하기 난해할 정도란 이야기, 온천장 동네가 모텔촌과 가깝고 아이들 초등학교 통학이 어렵다는 이야기, 등등요. 틀린 이야기 하나 없더라고요. 다만 이를 상쇄할 만한 장점이 너무 많은 곳이에요. 경쟁률이 너무 세서 추첨제에서라도 당첨됐으면 하는 바램이지요." (청약의향자 P모 씨) 

100가구 이하 소규모 아파트와 기장군 소재 아파트를 모조리 포함해도 분양 가구수 총합이 5000가구 이하로 지난해 신규 아파트의 공급이 부족했던 부산광역시. 이같은 부산의 지역적 여건상, 같은 영남권 광역시며 공급이 잇따라 미분양 물량이 넘쳐났던 대구와 달리, 부산은 지난해 아파트 분양 때마다 청약접수에 수많은 사람이 몰려들면서 조기에 모든 절차를 종결했다.

새해 부산에서 초대어급 대단지가 지역 청약시장을 들썩이게 하고 있다. 삼성물산 건설부문이 시공하는 동래구 온천동 온천4구역 재개발 아파트 '래미안 포레스티지'다.

'래미안 포레스티지'는 지하 6층-지상 36층, 총 36개 동, 전용면적 39-147㎡(세부 25개 평면)의 4043가구가 들어선다. 이 중, 모든 집이 전용 39㎡로 지어지는 220가구의 임대분양 물량과, 1492가구의 조합원분양 물량을 제외한 전용 49-132㎡(세부 19개 평면) 2331가구가 일반분양된다. 기존의 일반도로 문제로 3개 단지로 구분되어 짓지만, 청약은 한꺼번에 이뤄진다.

◇장점 : '래미안' 브랜드 + 가구수 4043가구의 대단지 + 억대의 프리미엄

'래미안 포레스티지'의 장점은 적잖다. '굵직한 장점'은 크게 세 가지로 나눌 수 있는데, 전국적으로 호평받는 '래미안' 브랜드의 아파트라는 점과 4043가구 규모의 대규모 아파트란 사안, 그리고 억대의 시세차익 기대가 가능하단 점이다.

우선 삼성물산 건설부문이 시공하는 '래미안' 브랜드의 아파트임은 여러모로 장점으로 분류된다. 현재 '래미안'이 단지 이름에 쓰여진 부산 아파트 단지는, 지난해 12월 준공돼 현재 한창 입주 중인 '동래 래미안 아이파크'(온천2구역 재개발, 3853가구)를 포함해도 3곳에 불과하기 때문이다.

삼성물산 건설부문(당시 삼성종합건설)은 지난 1993년 3월28일 벌어진 대형 참사인 '구포 무궁화호 열차 전복사고'로 이미지 실추가 매우 컸기에 한동안 부산 내에서 아파트 분양 사업을 진행하지 안했다. 고로 부산은 래미안 브랜드로 지은 아파트가 다른 대도시와 비교해 상당히 적고, 과거의 이름인 '삼성아파트'도 다른 도시보다 적다.

단 해당 사고 후 삼성물산 건설부문(삼성종합건설과 삼성물산이 1995년 9월 합병, 2002년 건설부문 및 주택부문 통합)은 안전문제 등을 되살피면서 해외사업에 적극 진출하는 등 심기일전했고, 2000년 런칭했던 '래미안' 브랜드의 가치는 급상승했다. 20년 이상의 시간이 지나 '구포 무궁화호 열차 전복사고'의 상흔도 많이 가셨다.

현재 부산에서 '래미안'은 선호받고 있다. '래미안 해운대'(중동3구역 재개발, 745가구, '14.5 준공)로 시작된 '부산의 래미안'은 래미안 포레스티지 북쪽과 남쪽에 각각 있는 '래미안 장전'(장전3구역 재개발, 1938가구, '17.9 준공) 및 '동래 래미안 아이파크'의 성공적 분양과 입주로 정착됐다.

4043가구의 대규모 아파트라는 규모도 주목받는다. 대규모 아파트이기에 단지에 들어서는 다양한 편의시설이 적잖기 때문이다. 커뮤니티시설의 건물이 3곳 생기며, 그 중 2단지 커뮤니티시설에는 4레인 규모의 수영장이 들어설 정도이다.

공공도로로 나뉘는 3개 단지의 커뮤니티시설에는 모두 독서실, 작은도서관, 어린이도서관, 그룹공부방, 사우나, 주민회의실, 피트니스룸, GX룸, 스크린골프장이 들어선다. 2단지 커뮤니티시설이 수영장이 들어서는만큼 더욱 크긴 하나, 다른 단지의 커뮤니티시설 규모도 결코 작지 않다. 

'래미안 포레스티지' 분양가는 3.3㎡당 평균 1940만원이다. 이는 해운대 엘시티 더샵(3.3㎡당 평균 2730만원)에 이어 부산 아파트로 역대 두 번째 최고가다. 단 주변의 매매 시세를 보면 오히려 억대 시세차익 기대감도 생겨난다. 전술한 '래미안 장전'과 '동래 래미안 아이파크'를 비롯 3.3㎡당 평균 3000만원 전후 단지가 주변에 적잖다.

전용면적 84㎡ 기준으로 '동래 래미안 아이파크'는 지난 12월11일 9억2000만원에 거래됐다. 다만 이 집은 4층이란 층수가 약점였다고 지역 중개업계는 말한다. 이같은 약점이란 단어는 '분양권 시절'의 가격이 더 비쌌기 때문이다. 하반기 4건의 분양권 거래 중 고층 집인 경우에는 12억5000만원(17층) 값에 손바뀜이 됐던 사례도 있다.

'래미안 포레스티지'의 전용면적 84㎡ 분양가는 6억4100만-7억4900만원이다. 7000만원 초반대인 발코니 확장비 및 유상옵션 등 합계의 금액을 합산하면 8억원 전후이다. 이에 따라 '래미안 포레스티지' 수분양자가 기대할만한 시세차익 규모는 적게는 1억원 가량에 많게는 4억원에 달한다.

◇단점 : 주변의 모텔 밀집촌 + 가깝지 않은 전철역 + 머나먼 초교 통학길

'래미안 포레스티지'는 장점이 많은 곳이다. 반면 단점으로 거론될만한 사안들도 적지 많다. 동래온천 있는 온천동답게 모텔촌이 멀지 않단 점과 최단거리로 재도 600m에 달하는 전철역, 그리고 머나먼 초등학교 통학길 등이다.

50여곳 모텔은 아파트 동쪽 경계와 부산1호선 선로의 사이에 1·2·3단지 가리지 않고 주변에 적잖다. 또한 모텔 주변에는 술집과 식당도 즐비하다. 술집촌은 주로 3단지 동쪽 블럭이자 호텔농심의 남쪽인 곳에 몰렸고, 흔히 보이는 건전(?) 노래방은 물론 유흥주점(가라오케)도 여러 곳 있다. 

당연히 이 지역은 밤에 취객들이 많다. 최근 코로나19로 인해 식음료점의 심야 영업이 어려워져 현재는 조용하나, 최근 코로나19 시국 이전에는 주말·평일 구분없이 취객이 이 일대의 길 곳곳을 활보했다. 지역 공인중개사 말에 따르면 온천탕 이용자가 다수인 적잖은 낮과 유흥으로써 오는 사람이 다수인 밤의 풍경은 '천양지차'다.

전철역은 북쪽 1단지나 남쪽 3단지나 모두 멀다. 직선거리가 아닌 도보거리 기준 최단으로는 204동과 온천장역 3번출구 사이를 꼽을 만한데, 600m가 넘는다. 상대적 고지대며 우장춘로 주변인 211동과 310동은 1㎞ 넘는다. 3단지는 온천장역 1번출구 통해 이동하는 것이 최단거리이나, 술집촌을 지나야만 최단거리가 성립된다.

동래구는 좋은 평판을 듣는 학교들이 많은 '동래학군'으로 오래 전부터 호평받는 곳이다. 교육청 공식 명칭은 '11학군'(중학교)와 '동래고등학군'으로, 11학군은 동래구 행정구역과 영역이 동일하며, 동래고등학군은 금정-동래-연제구 전역 및 해운대구 내 북쪽(반여동 및 반송동)에 해당된다.

다만 '래미안 포레스티지'는 자녀 통학으로 애로가 예상된다. 기존 학교로 통학하게 되는데, 해당 학교가 모조리 멀기 때문이다. 특히 초등학교도 멀어, 105동 기준 금정초교가 400여m, 거리며, 301동 기준 온천초교가 900여m 거리에 달한다.

중·고등학교도 통학거리 적잖지만, 청소년 연령대이기에 그나마 낫다. 남동단 끝에 자리한 301동을 기준으로 중학교는 유락여중 700여m, 동해중 및 동래중(두 학교 다 남중) 각 1.1㎞ 거리다. 인문계고교는 301동과 약 1.5㎞의 거리인 부산중앙여고 외에는 버스나 자가용 이용이 불가피하다.

11학군과 동래고등학군 등은 변화가능성이 희박하다. 결국 문제는 초교 통학이 쉽지 않다는 것이다. 이 지역 내에는 새로 학교를 지을 땅 자체를 찾기 어렵고, 학교부지를 마련했다고 해도 최근의 전국적 저출산 문제 때문에 정부 투융자심사에서 학교 신설이 통과 자체가 사실상 불가라 봐도 과언이 아니다.

취재를 하며 실제 단지의 경계(공사현장 내부는 외부인 출입이 불가하다)와 두 초등학교 간 이동을 실제 도보로 진행했다. 오랜 역사의 옛 동네에 좁은 길를 통해서 잘 다녀야 했다. 그나마 금정초는 거리라도 짧아서 안전요원 배치로 어린이의 안전통학 애로가 감축될만하나 온천초는 그조차 쉽지 않아 보였다.

미래는 어찌 될지 알기 어렵다. 다만 직접 다니면서 느낀 바론 '당첨운'에 따라 향후 평가액은 매우 크게 차이날 것으로 보인다. 같은 금정산 조망 가능 전용 84㎡ 집이라도, 위치 따른 차이는 불가피해보인다.

◇전용 84㎡ 분양가, 7억원 초반…발코니 등 유상옵션 추가시 8억원 초반

'래미안 포레스티지'는 주택형 수가 25개나 된다. 이 중 임대분양 전용 주택형인 39㎡형과 조합원들에 의해서 모든 집이 소진된 5개 평면(120A, 120B, 135, 145, 147)을 빼면 모두 19개의 주택형이 일반분양 형태로 분양된다.

2331가구의 꽤 어마어마한 일반분양 물량을 전용면적 따라서 구분하면 ▲49㎡ 212가구 ▲59㎡ 341가구(A형 208가구, B형 59가구, C형 45가구, D형 29가구) ▲72㎡ 238가구(A형 35가구, B형 80가구, C형 43가구, D형 48가구, E형 32가구) ▲84㎡ 1527가구(A형 467가구, B형 201가구, C형 473가구, D형 133가구, E형 220가구, F형 33가구) ▲97㎡ 8가구 ▲115㎡ 2가구 ▲132㎡ 3가구다. 딱 13가구를 뺀 2319가구가 실수요자 많은 전용면적 84㎡ 평면으로 구성된 것이다.

삼성물산과 조합은 견본주택을 연산역 인근의 '자이갤러리' 3층에 뒀다. 자이갤러리는 GS건설이 건물을 소유하고 운영하는 공간이란 점에서 이채롭게 느껴지는데, 이는 부산권에서 아파트 신규분양 건수가 미미한데다 조합 및 삼성물산이 청약접수가 잘 종료될 것으로 봤다고 해석할 만하다. '사이버모델하우스' 촬영을 위한 모델룸(유니트) 구축 공간과 당첨자 계약 공간이 필요했는데, 근래 분양이 없어 유휴공간이 많이 있는 자이갤러리 내에 공간을 뒀던 것이다.

사이버모델하우스 내에는 59㎡A형과 84㎡A형, 84㎡C형의 모델룸 촬영분을 공개했다. 각각 3베이 판상형, 4베이 판상형, 탑상형(모든 평면 3개의 방과 2개의 욕실 보유) 평면이며 일반분양 가구수 1위와 2위, 4위의 평면이다.

지역 중개업계는 '래미안 포레스티지'가 정규 청약접수로 좋은 성적을 나타낼 것으로 여긴다. 부산에 공급량이 적었고 단점 요소가 여럿이나 단점을 상쇄할만한 장점 요소가 여럿이며 결정적으로 분양가가 시세차익을 챙겨가기 어렵지 않게 책정됐기 때문이다.

현재 부산은 청약과열지역이자 동시에 조정대상지역으로 지정돼 있다. 투기과열지구는 아니나 두 형태의 정부 지정으로 인해, 여러 면에서의 규제가 적용된다. 중도금대출을 포함한 주택담보대출 방식이 LTV 50%로 제한된다는 점이 대표적이다.

다만 지난해 12월31일 분양공고 승인을 받아, 잔금 납부시 총원리금상환비율(DSR)의 적용을 받지 않으며, 6차까지의 중도금 납부 과정 중에서 5차까지는 조합이 내준다는 점은 장점으로 꼽힌다. '래미안 포레스티지'는 올해가 아닌 지난해 분양공고의 승인을 받아 지난해 기준이 적용돼, 대출을 진행하며 DSR이 적용되지 않는다. 

온천동 D모 공인중개업소 대표는 "초등학교 멀고 전철역도 가깝다고 보기 어려우며 '복불복' 당첨에 따라서 일부는 모텔과 술집 거리 인근의 동에 살게 되지만, 이같은 단점 감안해도 장점이 많은 아파트다."라면서 "만약 '래미안 포레스티지'의 거주 자체가 망설여지면 소유권 이전등기를 마치고 팔면 된다. 급하락장이 오지 않는한 시세차익은 있다. 그렇기에 단점은 무시해도 무방하며 분양은 성황리에 끝날 것으로 본다."고 말했다.

장전동 B모 공인중개업소 대표는 "부산에 주민등록이 돼있고 청약통장이 자격이 되는 사람이고 자금력이 크게 달리지 않으면, '래미안 포레스티지'는 당연히 청약접수 해볼만한 아파트"라면서 "실거주 애로는 있지만 그런 점들을 감안해도 상당히 좋은 단지다. 마침 84㎡ 이하 집이 대부분이라 청약접수를 넣기 좋다"고 조언했다.

한편 입주 예정연월이 오는 2024년 9월인 '래미안 포레스티지'는 13일 특별공급 청약접수를 시작으로 14일 및 17일 일반공급 1순위 해당지역 및 기타지역 청약접수, 18일 2순위 청약접수, 24일 당첨자 발표 등의 순으로 분양 관련 일정을 진행한다.