전용 84㎡형 분양가 22억, 신반포5·15차 수준
강남권 부호, 방배2동 비선호...호성적 기대난
하이엔드 대단지에 알짜 일반분양은 '긍정적'
"방배 5구역 '디에이치 방배'가 많게는 10억원 가까운 시세 차익을 예상하나, 분양가는 당초 예상보다 수억원 높은 편이다"(반포동 M 중개사)
현대건설이 서울 서초구 방배2동 방배5 주택재건축구역에서 일반분양에 나선 '디에이치 방배'의 책정 분양가를 둘러싼 현지 논란이 적지 않다.
M 중개사는 "방배2동은 낡고 오래된 다세대·다가구 밀집 지역이어서 국민평형의 아파트가 반포나 잠원, 서초에 비해 10억원 내외 저렴한 편이다"면서 "서초구가 앞서 상한제를 적용한 잠원동 신반포4차의 '메이플 자이'와 신반포15차의 '래미안 원펜타스'와 비슷하게 방배5구역의 분양가를 승인, 지역 부동산시장을 놀라게 했다"고 귀띔했다.
이어 "방배 2동은 서쪽으로 동작구와 관악구에 인접, 반포와 서초와 맞닿은 방배본동과 방배 1·4동에 비해 개발이 더뎌, 지금까지 주거 선호도가 낮은 곳이다"면서 "이번 방배5구역의 분양가는 1년 전 예상보다 5억원 내외 비싸게 나왔다"고 꼬집었다.
서초구청이 분양가를 형식적이 아닌, 제대로 심의했다면 '원펜타스'와 같이 20억 가까운 로또성 분양이 될 수 있었다는 지적으로 들렸다.
실제 이 단지의 3.3㎡당 분양가는 6503만원으로 '래미안 원펜타스'(6741만원)와 '메이플자이'(6691만원)에 비해 200여만원 안팎 낮다. 주력형인 전용 84㎡의 채당 평균 분양가는 21억6400만원으로 '래미안원펜타스'(22억4700만원)와 8000만원 낮은 데 불과하다.
전용 59㎡형도 '메이플 자이'의 같은 형(17억3600만원)과 비교, 같은 폭의 차이가 나지 않는다. '메이플자이'의 일반분양은 전용 84㎡형이 전무, 비교할 수 없으나 강남구 우성도곡 재건축인 '래미안 레벤투스'의 같은 형보다 5000만원 낮은 데 그친다.
현지에서는 방배5구역 주택재건축 일반분양의 분양가가 합리적이라는 반론도 만만치 않다.
방배동 L 중개사는 "이 단지가 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축으로 모두 5002가구에 이르는 '반포 디에이치 클래스트'에 이어 서초구에서 두 번째 대단지 원도심 주거정비사업이다"며 "현대건설이 최상위 주거층을 대상으로 분양하는 하이엔드 브랜드인 ‘디에이치'의 단지 계획과 세대 설계, 고급 내외장재가 반포5구역에 그대로 적용, 강남 3개 구 내 다른 하이엔드 브랜드 못지않은 주거 가치를 지니고 있다"고 반박했다.
이어 "올해 분양가 상한제 미적용의 공덕1구역 '마포자이힐스테이트'가 지난달 3.3㎡당 평균가가 5159만원에 분양, 현재 100% 일반분양했다고 홍보 중이다"면서 "다음 주 청약하는 성동구 행당7구역의 '라체르보 푸르지오써밋'도 3.3㎡당 5100만원을 웃도나, 두 자릿수 경쟁률이 나올 전망이다"고 주장했다.
'디에이치 방배'는 지하 4층~지상 33층, 29개 동, 전용면적 59~175㎡에 모두 3064가구 규모다. 일반분양은 전용 59~114㎡에 모두 1244가구에 이른다. 일반분양 가운데 추첨제로 당첨자를 선정하는 가구수가 438가구로 올해 상한제 적용의 일반분양 최대 단지인데다 다른상한제 적용의 단지와 달리 실거주 의무가 없어 계약금 20%의 현금을 보유 때에 대출과 임대를 통해 집을 장만할 수 있고, 3~4번 가능한 부부 중복청약 허용 등으로 최고 세 자릿수 청약 경쟁률이 예상된다는 게 현지의 전망이다.
청약홈은 26일 특별공급에 이어 27일 일반공급 1순위 청약을 받는다. 현재 2026년 9월 새집들이를 하는 이 단지는 조합이 중도금 대출을 알선치 않아 계약자가 알아서 처리, 개인별 신용에 따른 부담이 다를 것으로 중개업계는 분석했다.
지상 10층 내외의 공정률로 발코니 확장은 필수다. 주력형인 전용 84㎡ A형 기준으로 발코니 확장비와 유상옵션은 최대 2억원(가전제품 제외)에 육박한다. 입주 등기 시까지 계약금 20%을 포함해 대출 중도금의 이자는 모두 1억원이 웃돌면서 이 주택형의 실제 내집 마련비는 최고 25억원을 웃돈다. 계약자가 본인 취향대로 집을 꾸린다면 유상옵션이 아닌 마이너스 옵션으로 돌릴 수 있다. 그러나 이 옵션 선택자도 발코니 확장비는 현대건설에 내야 한다.
한편 서초구청에 따르면 방배5구역은 지난 2021년 5월 사업승인을 변경 시에 총사업비가 1조8536억원(총공사비 7395억원 포함)에 그쳤으나, 지난 3월 시의 재변경 승인과정에서 4조647억원으로, 불과 3년이 채되지도 않은 기간 동안 무려 2.5배 상승했다.
이 기간 중 5구역의 공시지가는 불과 38% 상승에 그쳤다. 23년 7월에는 구역 내 초등학교 신설을 백지화할 때 해당 용지를 1종 일반주거용지에서 2종 일반주거용지로 종상향, 특혜시비를 불러일으키기도 했다.
[스트레이트뉴스 함영원 기자]