"청약열기는 뜨겁지만 고분양가 논란으로 경쟁률이 지난해 신반포의 절반 이하로 떨어질 것으로 본다." (반포동 T 중개사)

"강남 3개구 올해 첫 분양인데다 강남서 가장 선호하는 래미안 브랜드다. 당첨 시 차익이 5억원을 상회, 세 자릿수 경쟁률이 예상된다." (방배동 L 중개사)

삼성물산이 서울 서초구 방배동 818-14번지 일대 방배6주택재건축 구역에서 분양 중인 '래미안 원페를라'의 분양성과 관련, 현지에서는 조기 완판에 이의를 달지 않는 분위기다. 그렇다고 호평 일색만은 아니다. 분양가와 입지를 둘러싼 장·단점에 대한 평가가 엇갈려서다.

래미안, 강남3개구 첫 마중단지
신반포 뛰어넘은 서초구 최고가

T 중개사는 "서초구가 분양가 상한제 심의를 제대로 했다면 방배 최대 단지인 5구역의 '디에이치 방배' 수준을 넘지 않을 것으로 봤다"며 "방배6구역 분양가가 불과 6개월 전 신반포15차보다 고가로 나온 건 서초구청이 해명해야 할 것"이라고 꼬집었다.

'래미안 원페를라'는 지하 4층~지상 최고 22층, 16개 동, 1067가구 규모다. 일반분양은 전용 59~120㎡형 482가구로 전체의 45%를 차지한다. 전용면적별로는 △59㎡형 157가구, △84㎡형 265가구, △106㎡형 56가구, △120㎡형 4가구 등이다.

3.3㎡당 분양가는 6840만원으로 지난해 8월 방배5구역 '디에이치 방배'(6503만원)보다 346만원 비싸고, 7월 신반포15차 '래미안 원펜타스'(6741만원)에 비해 108만원 고가다. 앞서 2월 서초구 잠원동 신반포4차에서 공급한 '메이플자이'에 비해서는 158만원 높은 편이다.

이 단지는 지난해 우성도곡과 신반포15차에 이어 서울 강남·서초 등 분양가 상한제 적용 지자체에서 세 번째 분양이다. 래미안은 차수를 거듭할수록 분양가를 인상, 불경기에 분양가 고공행진을 부추키고 있다는 지적을 받고 있다.

주력형인 전용 84㎡형의 채당 평균 분양가는 23억4700만원으로 '래미안 원펜타스'(22억4700만원), '디에이치 방배(21억6400만원)보다 1~2억원 비싸다. 직전 방배삼익 재건축인 '아크로리츠카운티'(21억3200만원)에 비해서도 2억원 이상 높은 편이다.

 '거품' 대지비 못잡은 분상제 허점 '악용' 평가
분양가, 당초 예상가보다 5억원 이상 '↑'

전용 59㎡형은 채당 평균 17억1400만원으로 '디에이치 방배'와 '아크로리츠카운티', '래미안 원펜타스'보다 1500~4000만원 비싸게 분양 중이다.

T 중개사는 "동작구 사당동과 인접한 내방동이 신흥 부촌으로 개발될 예정이나 노후 주택 밀집지여서 서초의 신도시급으로 황금노선으로 불리는 9호선 역세권인 반포 고가 아파트값의 절반에도 미치지 못한다"면서 "반포6구역 시공사가 DL이앤씨에서 삼성물산으로 변경된 후 국민평형 분양가가 당초 예상보다 5억원 이상 인상, 래미안이 분양가 상한제 적용되는 강남 3개구의 신규 분양가 인상을 주도하고 있다는 지적이 제기되고 있다"고 일갈했다.

그는 "내방동 대장 단지인 방배5구역 '디에이치 방배'도 예상가보다 수억원 고가로 분양하는 바람에 청약 초기 선착순 분양으로 애를 먹은 바 있다"며 "삼성물산의 방배6구역은 대단지인 방배5구역보다 청약 성적이 양호할 것으로 전망되지만, 고분양가 논란으로 인해 예상 경쟁률은 최근 1년 서초구나 강남구 신규 분양단지들의 절반 수준에 머물 것으로 보인다"고 내다봤다.

방배6구역 고분양가 논란은 지나친 대지비의 산정이 주요 원인 중 하나로 꼽힌다. 서초구청에 따르면 방배6구역 전용 84㎡형의 대지비는 18억원 내외로 신반포15차인 '래미안 원펜타스'와 비슷한 수준이다. 그러나 6구역의 지난해 3.3㎡당 공시지가는 4240만원으로 신반포15차의 절반 수준인 것으로 나타났다.

한문도 숭실사이버대 부동산학과 교수는 "분상제 적용의 강남 3개구 아파트 분양가가 실거래가보다 수억원에서 수십억원 저렴하게 심의, 나름 '로또'로 불리고 있지만, 분양원가 심의과정에서 고분양가를 둘러싼 ‘이현령 비현령’ 논란 여지가 수두룩하다"며 "이들 지자체의 상한제 적용 아파트 고분양가 논란의 대부분은 민간 감정평가업체가 평가한 대지비의 과도한 감정가로서, 이는 분양가 심사위원도 손을 대지 못하는 부분"이라고 귀띔했다.

차익 5억 이상 '1순위 경쟁률 200 대 1 내외' 
10억 이상 1주택자도 추첨으로 당첨 가능성

현지에서는 '래미안 원페를라' 분양가가 주변 유명 브랜드 아파트의 실거래가보다 5억원 이상 저렴한 점을 환기, 땅값 거품 평가 논란을 불식시키며 1순위에서 200 대 1이 웃도는 세 자릿수 경쟁률을 기록할 것이라는 데 이의를 제기하지 않는다.

L 중개사는 "방배6구역 분양가가 인근 유명브랜드 구축 아파트 실거래가보다 낮은 편"이라며 "지난해 4분기부터 불경기 여파로 주변 시세가 약보합세지만, 낙폭이 크지 않은 상황을 감안하면, 주택형과 동호수 별로 차이는 있지만, 이 단지 시세 차익이 5억원 이상이 될 것으로 본다"고 내다봤다.

실제 이 단지 인근 입주 12년 차인 '롯데캐슬아르떼'의 전용 84㎡형 실거래가는 23억원 내외로 나타났다. 입주 4년 차인 '그랑자이'의 같은 형 실거래가는 27억원이다. 현지에서는 래미안의 이 단지가 올해 11월 새집들이 하는 점을 감안, 같은 형의 시세 차익이 7억원 이상 될 수도 있다는 평가다.

'래미안 원페를라'는 현금부자의 투자와 실수요 분양시장이 될 가능성이 크다는 데 현지는 이의를 제기하지 않는다.

1주택자 현금부자, 1년도 안돼 7억 차익 가능
실거주의무 면제로 현금부자들 투기판 우려

이 단지는 계약금과 잔금이 20%씩으로, 중도금 60%는 4월부터 9월까지 6회에 걸쳐 10%씩 납부해야 한다. 중도금 대출은 조합이 알선하지만, 이자는 계약자 부담이다.

이 단지는 실거주 의무가 없는 까닭에 전용 84㎡형 계약자는 입주 시점에 중도금을 담보대출로 전환하거나 전세를 내놓는다 해도 적어도 10억 원 이상의 현금을 보유해야 한다는 게 현지 중개업계의 전언이다.

지역의 한 중개사는 "방배6구역 '래미안 원페를라' 일반공급에서 1주택자가 추첨으로 당첨자 명단에 오를 가구수가 100가구에 가깝다"며 "올해 11월 입주, 이후 분양권 전매제한을 적용받지 않은 데다 실거주를 하지 않아도 되는 까닭에 최상위 1주택자가 당첨 시 불과 1년도 되지 않은 기간에 5~7억원의 시세 차익을 낼 수 있는 현금 부자들의 '로또' 청약 아파트라는 지적이 제기되기도 한다"고 덧붙였다.

[스트레이트뉴스 김태현 선임기자]