“과천은 살기 좋은 동네지만, 아쉬운 건 명문 학군이다.”

과천 별양동에 거주하는 김모 씨(39)는 18일 서초구 양재동 ‘디에이치 아델스타’ 견본주택을 찾은 이유를 이렇게 설명했다. 그는 “과천 학부모는 커가는 아이의 중·고교 진학이 늘 고민”이라며 “이 단지는 서초 8학군 배정이 가능하다는 점이 가장 큰 매력”이라고 말했다.

현대건설이 경기 과천 주암동 63-9번지 주암장군마을 재개발 구역에서 하이엔드 주거단지 ‘디에이치 아델스타’ 분양에 나선다. 행정구역은 과천이지만, 서초구 양재 1·2동에 둘러싸여 사실상 강남·서초 생활권이다.

880가구 규모…분양가 역대 최고

단지는 지하 3층 지상 31층, 9개 동에 전용 39~145㎡ 공동주택이 모두 880가구 규모다. 일반분양 물량은 전용 59~84㎡ 중소형 348가구로 10채 중 4채다. 전용 39㎡형 44가구는 임대, 110㎡ 이상 중대형은 모두 조합원 물량이다.

분양가는 3.3㎡당 가중 평균 6,903만원으로, 전용 59㎡형은 평균 17억원, 75㎡형은 21억3,400만원, 84㎡형은 23억5,600만원에 달한다. 과천 역대 최고가 수준이다.

일반분양은 조합원이 중대형을 모두 차지, 84㎡ 이하 중소형 비중이 다른 주거정비사업보다 많아, 알짜 노른자위 동호수 당첨 확률이 높은 게 강점이다. 다만 전용 84㎡형 가운데 선호도가 가장 높은 A평면이 지상 3층 이하 16가구에 그치는 점은 아쉽다.

주변보다 1~2억원 비싼 이유

전용 84㎡형 기준 분양가는 지난해 10월 분양한 과천 주공4단지 재건축 ‘프레스티어자이’(평균 21억6,300만원)보다 약 2억원 높다. 분양가 상한제 적용의 서초구에서 지난해 8월부터 인기몰이한 △래미안 원펜타스(22억4,800만원) △디에이치 방배(21억6,400만원) △아크로리츠카운티(21억3,200만원)보다도 1~2억원 비싸다.

또 올해 2월 방배6구역에서 공급된 ‘래미안 원페를라’(23억4,700만원)보다도 1,000만원가량 높은 수준이다. 중개업계는 “서초권과 맞닿아 있으나 과천 분양이어서 상한제가 적용되지 않아, 외견상 고분양가로 보이는 측면이 있다"며 "그러나 2028년 9월 입주 예정으로 주변 양재동 남단의 구축보다 합리적인 분양가로 나와, 당첨 시 3~4억원가량 시세 차익도 가능하다”고 내다봤다.

직주근접·미래가치 기대

‘디에이치 아델스타’는 양재천, 매헌시민의숲, 서초문화예술공원과 인접하고, 신분당선 양재시민의숲역과 양재IC, 강남순환고속도로 등 사통팔달 광역교통망을 갖추고 있다.

주변에는 LG전자 R&D캠퍼스, KT연구센터, 현대차·기아 빌딩 등이 밀집해 있어 고소득 직장인 수요가 두텁다. 향후 양재 AI 미래융합 혁신특구, 도시첨단물류단지 조성도 예정돼 있어 미래가치도 높다는 평가다.

대출 규제·유상옵션이 변수

다만 실수요자에게는 '옥의 티' 같은 입지적 흠결과 함께 당첨 시 십억원이 웃도는 현금조달 부담 요인도 있다. 양재초등학교와 양재시민의숲역이 각각 1.5㎞, 1㎞ 떨어져 있어 도보 접근성은 떨어진다.

또한 수도권 주택담보대출 한도가 6억원으로 묶여 있어, 59㎡형 계약자도 최소 11억원의 현금을 마련해야 한다.

발코니 확장은 무상이지만, 주력형의 고급 가전·마감재가 포함된 유상옵션 비용이 2억원을 웃도는 것도 적잖은 부담으로 작용할 전망이다. 다만 발코니 등 서비스 확장 면적이 10(59㎡A)~12평(84㎡A)가량으로 과천의 재건축보다는 2~3평 넓다.가성비 측면에서 긍정적인 요인이다.

LH 신혼희망타운과 차별화

같은 주암동에서 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 ‘과천주암 신혼희망타운’은 3.3㎡당 평균 2,989만원으로 ‘아델스타’ 분양가의 절반에도 미치지 않는다. 하지만 공급 주택형이 전용 46~55㎡ 소형 위주이고, 지역 신혼부부 무주택자를 대상으로 한 공공분양이라 수요층이 크게 다르다.

부동산 업계 관계자는 “지역 신혼부부는 실속을 고려해 LH 단지를 선택할 수 있지만, ‘디에이치 아델스타’는 서울 외부 청약자가 몰릴 가능성이 높아 직접적인 수요 충돌은 크지 않을 것”이라고 분석했다.

실제 지난해 10월 과천주공 4단지 재건축인 '프레스티어 자이'의 1순위 청약은 경쟁률이 58 대 1을 웃돌며 조기 완판의 교두보를 마련한 가운데 서울 등 외부 청약자가 지역의 3배를 웃돌았다. 현지에서는 강남 8학군의 서초 생활권인 '디에이치 아델스타'가 과천뿐 아니라 수도권 현금 부자들이 청약통장을 앞다퉈 사용,  전용 59㎡형을 중심으로 세 자릿수 1순위 경쟁률이 무난할 것으로 추정한다.

청약 일정

청약홈은 26일 이 단지 특별공급을 접수한다. 특별공급 중 다자녀 부문은 지역 외 무주택자도 당첨 기회가 주어지며, 과천 거주자는 특별공급과 일반공급 모두에서 우선권을 갖는다.

[스트레이트뉴스 김태현 선임기자]