[아산·천안=스트레이트뉴스 이준혁 기자] "'생활형숙박시설'로 불리는 레지던스는 법규상 전입신고가 불가능해요. 다만 '전입 불가' 알고 계획 세워 매입시 매력적인 상품이 레지던스에요. 주택법 아닌 건축법 적용받아 규제도 적고 투자용 목적으로 매입시 매우 편리한 공간이지요. 특히 '한화 포레나 천안아산역'은 입지와 브랜드가 빼어나고 초고층 랜드마크형 건물이라 투자 가치도 양호한 편입니다." (아산시 배방읍 C모 공인중개업소 대표)

"레지던스가 주민등록 전입은 절대 불가능하다는 점은 수차례 보도되어, 그 점은 잘 인지하고 있습니다. 다만 입지가 천안아산역의 근처라 좋고, 브랜드도 '포레나'로 상급이며, 지상 70층의 초고층건물인 특징도 있어, 살지 않더라도 숙박업을 직영이건 위탁이건 하기 좋겠단 생각이 들어요. 거래도 잘 될 테고요. 그래서 분양을 받으려 생각하고 홍보관에 왔습니다." (청약의향자 K모 씨)

철도를 통해 아산역이나 천안아산역 상을 지나친 경우 빼고, 역의 바깥에 나와 역의 주변을 실제 둘러본 적이 있다면, 아산역의 남쪽 건너의 공터가 쉽게 각인된다. '알짜배기 땅'이라고 칭하기 손색 없을 곳인데, 2004년 4월1일 KTX 개통과 동시에 천안아산역이 개업해서 어느새 18년 넘는 시간이 지났지만, 공터로서 잔존한 곳이기 때문이다. 최근까지 해당 부지는 잡초가 무성하고 어느새 성인 남성의 키에 버금갈 나무들도 보였을 정도다.

그런데 이제 해당 땅은 2027년 3월을 목표로 지상 70층에 육박하는 초고층 신축 건물이 들어서며 상전벽해한다. 아산배방개발과 코람코자산신탁(시행사), 그리고 한화건설(시공사)이 공급할 생활형숙박시설 건물인 '한화 포레나 천안아산역'이다.

'한화 포레나 천안아산역'은 지하 5층-지상 70층, 총 3개 동, 전용면적 99-154㎡ 1162실 생활숙박시설 및 상업시설로서 구성된다. 생활숙박시설을 전용면적 따라 구분하면 ▲99㎡ 582실 ▲117㎡ 347실 ▲124㎡ 104실 ▲126㎡ 119실 ▲148㎡ 5실 ▲154㎡ 5실 등 지역 내에서 많은 관심을 받는 꽤 드넓은 평면이 다수다. 

주력형인 전용 99㎡는 공동주택으로 보면 38평(공급면적 127㎡) 크기로서 채당 평균 8억원이다. 전체 공급 시설의 3.3㎡당 평균 분양가는 2,062만원이다. 시설당 서비스면적인 발코니는 확장을 할 수 없다.

각 평면별로 책정된 분양가는 99㎡A·C형 6억7400만(3층)-8억2500만원(60-66층), 154㎡형 13억6100만원(62층)-14억2800만원(69층) 등이다. 건설사는 9개의 평면을 7개의 군으로서 나눴고, 청약 의향자들은 1~7군 총 7번의 청약접수가 가능하다.

◇아산역(천안아산역)에서도 쉽게 보이는 입지

'한화 포레나 천안아산역'이 지어질 곳은 입지 면에서 빼어나다. 전술한대로 아산역 2번출구 건너의 부지이기 때문이다. 광역범위 주목도를 끌기 좋고 그 곳을 기반으로 단거리는 물론 먼 곳도 자주 이동하기 수월하다.

'편리한 교통'의 입지적인 조건답게 주변에 편의시설과 기업도 즐비하다. 대형마트와 대형 고급 백화점 등의 편의시설이 도보 거리의 터에 있고 삼성전자, 삼성디스플레이, 코닝정밀소재, 현대자동차 등의 대기업 주요 사업장들과 주변 공단을 비롯 여러 업무시설도 차를 통해 쉽게 이동할만한 곳에 있다. 

'고속철도 정차역 출구 건너의 부지'에서 공급되는 지상 70층 규모 마천루의 용도는 생활형숙박시설 그리고 상업시설이다.

주목할 점은 '숙박업'을 운영 가능한 곳이란 것이다. 현재 천안아산역 주변부에 위치한 숙박업소 밀집지로서 양대 가까운 지역은, 불당동먹자골목 쪽과 쌍용동 소재 이마트 천안점 근처로, 역과의 거리가 2.5~3.5㎞ 정도다. 그리고 이들의 절대 다수는 비즈니스 수요층이 바라지 않는 '모텔'이다.

그런데 '한화 포레나 천안아산역'은 국가적 주요 철도역서 보일 근접한 곳이며, 특급호텔처럼 고급화를 추구하는 건물이다. 건물에는 동별 입구마다 호텔식의 로비가 조성되고 70층에는 스카이라운지가 마련되며, 비즈니스센터와 피트니스센터-사우나-스크린골프장 등의 시설이 다수 들어선다.

그렇기에 분양을 받아 직영을 하건 위탁사에게 위탁 맡기건 숙박 영업을 진행하기 빼어난 위치 및 건물로서 꽤 좋은 곳이다. 

아산시 배방읍 A모 공인중개업소 대표는 "생활형숙박시설은 실거주 불가 건물에 해당되기에 법규에 맞춰 갖거나 운영한다면 투자로서 보고 접근하는 것이 온당하다."고 말한 후 "다만 위치가 워낙 좋은데다 건물 브랜드와 실제 건물의 미래 모습도 너무 좋아 투자면에서 나쁠 곳이 아니다."라고 전망했다.

부동산 전문가는 이 중대형 생활형 숙박시설의 안정적 수익성에 대해 꼼꼼하게 살펴야 한다고 조언한다.

문도 연세대학교 경영대학원 부동산학과 겸임교수는 "정부가 생활형숙박시설을 편법 주거시설로 사용할 수 없도록 규제, 안정적 수익성 확보가 무엇보다 중요하다"면서 "이용자의 수요가 탄탄해야 하는 데다 장기 투숙객 확보가 무엇보다 중요하다"고 강조했다.

이어 "공실이 장기화될 때는 수익형 부동산 상품이 될 수 없다는 게 생활형숙박시설의 단점이다"면서 "이번 공급하는 시설의 주력형인 99㎡ 시설이 연간 5%의 수익율을 유지하기 위해서는 유지관리비를 제외하더라도 한달에 330만원의 숙박료를 받아야 한다는 점을 유의해야 한다"고 조언했다.

◇전입은 불가하나 투자 가치 적잖아

편법을 쓰거나 여러 복잡한 형태로 규제를 피하는 등의 방법을 통해서, 기존의 레지던스에 실거주하는 수분양자도 있지만, 본래 생활형숙박시설(레지던스)는 전입 불가의 숙박용 건물의 형태다. 위탁사에게 운영을 위탁해 계약된 바에 따른 정액이나 정률 등의 계산된 수익을 얻거나, 본인이 직접 숙박 운영을 해야 한다. 전입이 가능하나 숙박 영업이 불가능하단 면에서 오피스텔의 반대의 건물 유형으로 여길만 하다.

기존 레지던스에 한해, 선의의 피해자를 막고자 2023년 10월까지 건물의 한시적 용도변경 허용이 가능하도록 정부가 조건부와 시한부로서 허용했을 뿐이다. 

다만 그렇기에 레지던스는 주택법이 아닌 건축법 적용을 받는다. 이에 따라 청약-대출-세금 등의 각종 규제가 아파트나 오피스텔 등보다 적다.

청약통장이 없어도 되고 사용할 때도 없으며, 만 19세 이상이면 누구든지 청약 가능한데다, 전매제한 기간도 없어 계약한 직후 팔아도 무방하다.

이에 더해 최근 이슈화 되는 DSR규제도 전혀 적용이 되지 않고, 중도금(50%)은 건설사를 통해 무이자로 대출 지원이 된다. 1가구 2주택 산정 대상도 아니다. 단 주거 시에는 다주택자로서 세금혜택을 반납하고 보유세를 내야 한다.

지역 중개업계는 '한화 포레나 천안아산역'이 정규 청약접수로 많은 사람의 관심을 모을 것으로 여긴다. 천안아산역 남쪽 건너편이란 건물 위치가 상당히 좋고, 대기업을 포함한 여러 기업의 공장들이 멀지 않은 곳에 많은 지역에서 업무용 출장 손님이 숙박하기 적합한 곳이 적으며, '포레나'라는 평판 좋은 브랜드가 붙은 고층 고급건물인데다, 전술한대로 규제가 적고 전매와 금융기관의 대출도 쉬운 곳이기 때문이다. 

한편 입주 예정연월이 오는 2027년 1월인 '한화 포레나 천안아산역'의 청약접수는 온라인 상에 마련된 홈페이지로 6~7일(이틀간) 받는다. 당첨자 발표는 8일이며 계약은 11~15일까지(닷새간) 진행된다. 1~7군 타입별로 청약접수 가능하며, 1인당 총 2회의 청약이 가능하지만 동일한 군의 중복 청약은 불가능하다.