최근 정부가 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 불안감을 해소하기 위해 각종 정책을 내놓고 있다. 일각에선 “단순히 양적 투입만으로 효과를 기대하기 보단 부수적인 시장환경 개선 정책이 동반되어야 한다”고 지적한다.

22일 금융권에 따르면, 정부는 PF 사업자 평가등급을 현행 3단계(양호·보통·악화우려)에서 4단계(양호·보통·유의·부실우려)로 세분화하고 사업성 부족 사업장(유의·부실우려)에 대한 적극적인 사후관리를 유도하겠다는 내용을 발표했다.

건설사는 약속된 기한 내 건물을 준공하고 사용승인을 받는 내용의 책임준공 확약을 제공한다. 이들은 원활한 사업 진행 및 시행이익 공유를 위해 브릿지론이나 본 PF에서 기초자산에 대한 연대보증 등의 신용보강을 제공하기도 한다. 이 과정에서 건설사는 시공·대위변제·공사비 미회수 위험 등에 노출된다. 

금융기관은 개발사업에 사업비를 조달하는 역할을 한다. 증권사는 유동화 특수목적회사(SPC)를 통해 유동화증권 투자자를 모집하는데 이 때 신용위험 ·유동성위험 등에 노출될 위험이 있다.

정부 발표에 따르면, PF 사업성 평가 규모는 지난해 말 기준 약 230조원 수준으로 늘었다. 현재 당국은 구조조정 대상 사업장 규모가 전체(230조원)의 5~10% 수준일 것으로 보고 있다.

PF대출 연체율 등이 상대적으로 양호한 은행과 보험업권은 우선적으로 1조원대 신디케이트론을 조성해 유동성 지원에 나서며, 추후 최대 5조원까지 확대하기로 했다.

또한 1조1000억원 규모의 캠코 펀드의 자금 집행 제고를 위해 우선매수권 도입을 추진한다. 캠코 펀드에 PF채권을 매도한 금융사에 추후 PF채권 처분 시 재매입할 기회를 부여하는 게 핵심이다.

금융권을 중심으로 PF 지원 펀드도 구성되고 있다. 저축은행중앙회는 업계 자체적으로 2000억원 규모의 ‘2차 부동산PF 정상화 펀드’를 조성하겠다고 발표했다. 지난해 조성한 1차 펀드(330억원)보다 6배나 큰 규모다.

은행과 보험업권 역시 1조원 규모의 신디케이트론을 공동 조성해 사업성이 부족한 사업장을 지원할 계획이다. 최정욱 하나증권 연구원은 “공동 신디케이트론은 캐피탈콜 방식으로 5대 은행이 은행당 최소 1천억원에서 최대 5000억원 수준으로 우려보다 규모는 크지 않다”며 “보유 PF 정리 과정에서의 손실 규모도 기 적립 충당금 등을 감안할 때 큰 영향을 받지는 않을 전망”이라고 말했다.

한국자산관리공사(캠코)의 경우 연초 1조1000억원 규모의 PF지원펀드를 조성했다. 신한자산운용은 이 펀드를 통해 마포 도화동 사업장에 605억원을 투입했다. 신한자산운용은 지난해 9월 500억 규모의 회현역 삼부빌딩을 인수한 바 있다.

다만 증권업계에선 ‘밑빠진 독에 물 붓기’ 상황을 피하기 위해선 PF사업장 환경 개선 정책이 병행되어야 한다는 목소리가 있다. 

최성종 NH투자증권 연구원은 “PF 사업장 본연의 환경개선이 필수적인 상황”이라며 “부동산 PF 연착륙 정책 방향은 일단 긍정적”이라고 말했다. 최 연구원은 “PF사업장 본연의 비용, 분양가격, 분양률 등 사업환경 개선이 동반되어야 정책 효과가 크게 나타날 것으로 전망한다”고 덧붙였다.

PF 구조조정에 제2금융사의 인수·합병 가능성도 제기된다. 나이스신용평가가 분석한 제2금융권 업권별 부동산 PF 추가손실 규모는 ▲증권 3조1000억~4조원 ▲캐피털 2조4000억~5조원 ▲저축은행 2조6000억~4조8000억원 등으로 추산됐다. 

김현수 유안타증권 연구원은 “특히 제 2금융권은 자기자본 대비 부동산 PF의 양적 부담이 상당히 존재한다”며 “브릿지론 비중도 낮지 않다”고 말했다. 이어 “PF 만기가 연장된 사업장에 대해서는 악화된 사업성 반영이 부진했던 것으로 보이며 충당금 적립 또한 미진했던 것으로 파악된다”고 설명했다.

20일 금융위원회와 금융감독원이 주최한 ‘부동산PF 시장 전문가 간담회’에서 참석자들은 “향후 PF 정상화를 추진하는 과정에서 속도와 범위 등에 주의를 기울일 필요가 있다”면서 “너무 속도가 늦거나 부실이 이연돼서도 안되겠지만 시장이 감내하기 어려울 정도로 광범위하게 정리가 일어나는 경우 시장 심리에 부정적인 영향을 줄 수 있다는 점을 고려해야 한다”고 입을 모았다.

이들은 “세부정책 추진과정에서 시장 불안을 자극하지 않도록 균형감을 갖고 사업성 평가의 단계적 실시, 금융사·건설사에 대한 보완조치 등으로 시장 충격을 최소화 하는 것이 필요하다”고 언급했다.

또한 “이번 대책으로 인한 부동산 PF 재구조화·정리로 인해 2금융권이 참여한 일부 사업장에서 손실 인식은 불가피하므로 고위험 부동산 PF 비중이 높은 회사에 대한 모니터링이 필요할 것”이라고 지적했다.

한편 금융위는 23일 ‘제1차 부동산 PF 연착륙 대책 점검회의’를 개최하고 부동산 정책 연착륙을 위한 이행 상황을 점검한다. 또한 금융당국은 기획재정부, 국토교통부와 함께 다음달 중 합동 태스크포스(TF)를 꾸리고 부동산 PF 사업 구조 전반을 개선할 예정이다. 

[스트레이트뉴스 조성진 기자]