정부가 전지방권 부동산 매물 구매자에 대한 과세특례를 신설했다. 이를 두고 일각에선 인구소멸지역 부동산 활성화 해소에 단비가 될 것으로 기대하고 있지만 실효성을 우려하는 목소리도 있다.

26일 경제계에 따르면 전날 정부는 ‘2024년 세법 개정안’을 발표했다. 정부는 조세특례제한법 안에 개정안에 ‘인구감소지역 주택 및 준공 후 미분양주택에 대한 과세특례’를 신설했다. 인구감소 지역에 대한 세제 혜택을 확대하고 부동산 중과 세제를 적정화하겠다는 취지다.

기존 1주택자가 인구감소 지방지역에서 공시가격 4억원의 부동산을 취득했거나 2026년 12월 말까지 취득할 경우, 양도소득세, 종합부동산세에 대해 1세대 1주택 특례를 적용한다는 내용이 핵심이다.

기본적으로 비수도권과 비광역권의 부동산 매물 구매자는 혜택에서 제외되지만 경기도 파주 북부 지역 등 수도권 내 접경지역은 혜택을 받을 수 있다. 양도소득세는 12억원 비과세 및 장기보유특별공제 최대 80% 적용되고, 종합부동산세는 기본공제 12억원 및 고령자·장기보유 세액공제 최대 80%가 적용된다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 스트레이트뉴스와 전화통화에서 “정부가 지방 등 인구소멸 우려 지역에 대한 세컨즈-홈 구입을 독려하기 위한 차원에서 과세특례를 신설한 것으로 해석된다”며 “수도권과 접근성이 좋은 강원 및 충청지역 중 역세권·신축 위주로 일부 수요발현을 기대가 된다”고 밝혔다.

실제 수도권과 비수도권의 부동산 거래 활기는 격차가 있다. 한국부동산원 전국주택가격동향조사에 따르면 올해 상반기 기준 전국 아파트값은 0.65% 하락했다. 서울은 0.39% 상승률을 기록한 반면, 지방은 0.98% 하락했다. 지방의 경우 미분양 물량이 쌓이면서 가격도 떨어지고 있다.

이달 셋째 주를 기준으로 서울 집값은 17주 연속 오름세를 기록했다. 수도권 역시 9주 동안 상승 중이다. 반대로 지방은 5월 셋째 주 보합을 기록한 것을 제외하면 33주 연속 하락세다. 

서울부동산정보광장에 따르면, 서울 내 아파트 평균 매매금액은 12억원을 넘어섰다. 2020년 12월 처음으로 월간 평균 매매가가 10억4144만원으로 10억원대를 돌파한 이후 약 3년여 만에 2억원이 올랐다. 

특히 두달 전인 5월에는  평균 거래금액 11억9882만원을 기록하며 코로나19 사태로 시장에 유동성이 많이 풀렸던 2022년 4월(11억5778만원) 수준을 뛰어 넘었다.

국토교통부에 따르면 지난 5월말 기준 전국 미분양 주택은 7만2129가구로 집계됐는데 이 중 80%(5만7368가구)가 지방에 위치했다. 

정부는 이번 개정안을 발표하며, 수도권과 비수도권 격차를 고려해 ‘비수도권 소재 준공 후 미분양주택에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례’를 신설했다. 기존 1주택자가 비수도권에서 26평 미만, 취득가액 6억원 미만의 미분양주택을 내년 12월 말까지 취득하는 경우 1세대 1주택 특례를 적용한다는 것이다. 

우리은행 부동산리서치랩에 따르면, 5월 기준 지방 준공후 미분양주택은 총 1만806호 가량이 있다. ▲경남(1793호) ▲대구(1506호) ▲전남(1353호) ▲부산(1308호) ▲제주(1202호) 등에 미분양 물량이 적체된 상태다. 함 랩장은 “이번 개정안은 미분양 물량 해소에 일정부분 영향을 줄 전망”이라고 말했다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지방소멸에 대응할 수 있는 개정안이라서 긍정 평가한다"며 "재테크 측면에서도 이번 1가구 1주택 특례를 잘 활용하면 좋을 것”이라고 말했다.

다만 이번 세법 개정안의 실효성을 우려하는 목소리도 있다. 시장의 관심을 끌었던 종합부동산세 완화 내용이 빠졌기 때문이다. 

김효선 NH농협은행 부동산 수석 전문위원은 “인구소멸 지역과 지방의 미분양 아파트 구입 시 주는 세제 혜택도 추가 구입 수요를 끌어들이기에는 무리가 있을 것으로 본다”고 설명했다.

최상목 부총리 겸 기재부 장관 등 정부 고위 당국자들도 종부세 완화 의지를 수차례 밝히면서 세법개정안에 종부세 개편이 주요 과제로 포함될 것이란 전망이 있었다.

세법개정안 발표 직전에는 3주택 이상 다주택자 중과세율 폐지 등 구체적인 방안까지 거론됐으나 실제 정부 발표안에는 해당 내용이 빠졌다.

최 부총리는 세법개정안에서 종부세가 빠진 이유에 대해 "종부세를 전반적으로 개편하려면 지방재정에 미치는 영향, 재산세와의 관계 등에 대한 근본적인 고민이 필요했다"고 설명했다.

이어 “그런 부분에 대한 검토 결론을 세법에 담는 게 맞다고 생각해 이번 세법개정안에는 담지 않았다”고 덧붙였다.

정부의 이번 조세 개정안 발표가 하반기 한국은행의 기준금리 인하를 앞두고 부동산 시장 과열을 고려한 결정이란 의견도 있다.

금융권 한 관계자는 “최근 수도권 중심의 부동산 경기 활성화는 중앙은행의 기준금리 완화 기대와 관련이 있다”며 “한국은행이 글로벌 트랜드에 따라 기준금리 인하를 준비해야 할 시점인데 종부세를 일괄적으로 완화하면 부동산 과잉 투자를 부추길 수 있다는 우려를 보인 것”이라고 설명했다.

[스트레이트뉴스 조성진 기자]