무더운 더위가 한풀 꺾이고 맞이한 8월의 마지막 토요일입니다. 이제 곧 다가올 한가위를 생각하면 벌써부터 마음이 들뜹니다. 하지만 한편으론 사회적으로나 경제적으로 어수선한 느낌을 지울 수 없습니다. 특히 주요 산업들의 경쟁력이 시험대에 오른 지금, 안정적 삶의 유지가 가능한지 걱정이 많아지는 시기입니다. 윤석열 대통령이 지난 29일 추진해온 4대 개혁(연금·의료·교육·노동)의 책임 있는 이행을 선언했지만 불안감은 여전합니다.

특히 가계 자산의 7할을 차지하는 집값 문제가 어찌될 지 지금처럼 고민이 컸던 시기가 있었나 싶습니다. 중간중간 부침이 있긴 했지만 큰 틀에서 보면 집값은, 특히 서울 집값은 늘 우상향해왔습니다. 그 원인을 한마디로 이야기하긴 어렵지만, 일자리의 집중, 그에 따른 인구 증가, 주요 대학을 포함한 학교와 학원의 밀집, 병원을 포함한 주요 편의시설 등 이유는 많습니다. 주거 공간을 넘어선 투자자산으로서의 가치 때문에 오른 서울 집값 상승은 언제쯤 멈출까요?

지난 29일 한국부동산원이 발표한 ‘8월 4주 전국 주간 아파트 동향’에 따르면, 서울 아파트 매매가격이 23주 연속 올랐습니다. 집값 상승의 선행지표로 여겨지는 전세가는 67주 연속 올랐습니다. 한마디로 서울 아파트 가격은 반년 가까이, 전세 가격은 1년 이상 올랐다는 말입니다.

서울 아파트 가격이라고는 하나 사실 평균의 함정을 고려해야 합니다. 서울 아파트 가격이 한 주 사이 0.26% 올랐으나 강남 11개구가 0.28% 올랐고, 특히 서초구(+0.50%)가 잠원과 서초 중심으로 상승했습니다. 송파구(+0.44%)가 신천과 잠실 위주로, 강남구(+0.33%)가 개포와 압구정 위주로 올랐다는 게 한국부동산원 분석입니다.

서울이 강남 중심으로 오르는 사이, 대구(-0.06%), 대전(-0.03%) 등 가격이 훨씬 낮은 지방도시들은 하락세를 이어갔습니다.

7월 한달로 보면 서울(+0.76%)과 수도권(+0.40%)이 상승하는 사이, 지방(-0.08%)은 뒷걸음질을 쳤습니다. 세부적으로 요즘 가장 핫한 성동(+1.94%), 전통의 서초(+1.56%), 송파(+1.54%), 강남(+1.11%) 등이 상승을 주도했습니다.

30일 국토교통부가 발표한 ‘7월 주택통계’에 따르면, 서울 주택 매매거래(신고일 기준)는 총 1만2783건으로 6월에 비해 40.6%, 지난해 7월 대비로는 110.2%나 증가했습니다. 감독당국이 은행들을 압박하며 가계대출을 줄이라고 해 은행들이 금리가 내려가는 시장 흐름까지 거스르며 급하게 주담대 금리를 올려봤지만 그다지 효과가 없었음이 밝혀진 셈입니다.

지방도시가 공동화 현상을 보이니 서울 인구가 계속 늘고 있다고 생각하기 쉽지만 실상은 그 반대입니다.

통계청이 지난 28일 발표한 7월 국내인구이동 통계에 따르면, 지난 달 국내 이동자 수는 51만2000명으로 1년 전보다 3만명(6.2%) 증가했습니다. 지난해 예상외의 고금리 기조하에 집값이 주춤하며 이동이 줄어든 기저효과도 있습니다. 5~6월 주택 매매가 늘면서 7월 거주지 이동 증가가 컸다는 게 통계청 분석입니다.

전입에서 전출인구를 뺀 순 이동을 보면, 서울에서 5440명이 순유출됐습니다. 그 밖에 부산(-1506명), 경북(-988명) 등에서 유출이 컸고, 경기(+7186명), 인천(+1917명), 충남(+920명) 등에서 인구가 늘었습니다.

특히 서울 순유출은 5개월 연속으로 서울 인구는 7월 기준 936만400명에 불과합니다. 5000만 남짓한 대한민국 인구 5분의 1 가까이가 한 도시에 사니 ‘불과’라는 표현에 어폐가 있지만, 항상 관념적으로 서울 인구는 1000만이라고 생각하셨다면 놀라운 숫자입니다.

올림픽을 치르던 1988년 1000만을 넘어선 서울 인구는 1990년 이후 줄기 시작해 1000만 돌파 32년 만인 2020년 다시 천만 아래로 떨어졌습니다. 초저출생에 따른 절대 모수 감소와 서울 부동산 가격 부담이 가져온 전출의 결과입니다.

한마디로 서울은 인구는 주는데 부동산 가격은 오르는 ‘이상한’ 도시가 되고 있습니다. 다른 도시들이 인구가 줄면서 부동산 가격이 내려가는 것과는 양상이 다릅니다.

하지만 강남3구와 성동구 등의 아파트 가격이 상승한 결과이지 기타 강북 및 서울 외곽 지역의 상황은 다릅니다. 즉 서울은 강남 중심으로 부자들이 모여 살고 서울에 살기 부담스러운 사람들은 경기도 등 서울 밖으로 이탈하는 중입니다.

KB국민은행에 따르면, 서울 시내 상위 20%의 아파트 가격 평균은 25억원이 넘지만, 하위 20% 아파트 가격 평균은 5억원도 되지 않습니다. 역대 최대 가격 차이라는 설명입니다.

이런 납득하기 어려운 상황을 보다 못한 이창용 한국은행장은 이참에 부동산 불패 신화를 종식시켜야 한다며 정부로부터 ‘아쉽다’라는 소리까지 들으면서도 기준금리 인하 단추를 누르지 않고 있습니다. 여기서 한발 더 나아가 ‘스카이(서울·연세·고려) 대학 입학 지역할당제’라는 신박한 아이디어까지 주장하는 상황입니다.

최근 금감원장이 공중파 방송에 출연해 “은행들의 금리인상은 당국의 의도와는 거리가 있는 조치”라는 설명을 내놨습니다. 부동산 과열을 막기 위해 다양한 포트폴리오 운영으로 대출을 줄여나가야지 일방적이고 획일적인 대출금리 인상은 정답이 아니라는 설명입니다. 이에 은행들은 부랴부랴 대출총량제한에 가까운 아이디어들을 한데 모아 대출 축소에 나섰습니다. 벌써부터 서울의 집값 상승은 막지 못하고 진짜 대출이 필요한 실수요자만 피해를 볼 거라는 걱정이 여기저기서 나옵니다.

30일 국토부가 ‘제3차 장기 주거종합계획(2023~2032년)을 확정·발표했습니다. 정부는 서울 집값을 잡을 추가 카드로 대폭적인 신규 공급 증가 카드까지 꺼내들었습니다.

2032년까지 매년 39만3500가구의 신규 주택이 필요할 것으로 보고 규제가 아닌 지원을 통해 재개발·재건축을 활성화한다는 방침입니다. 노후 계획도시에 우량 주택을 공급하고, 공공임대주택을 다양한 방식으로 늘인다는 것이 골자입니다.

인구가 줄고 공급은 늘어난다면 이론적으로 서울 집값이 잡혀야 하는 것이 정상입니다. 더욱이 정부가 드라이브를 걸고 있는 주식시장 밸류업 정책에 따라 기업들이 배당과 자사주 매입 및 소각을 통해 총주주환원율을 높여간다면 부동산으로 갈 돈이 주식시장으로 흘러들어 올 지도 모릅니다.

우리 기업들의 경쟁력이 유지돼 주가가 오르는 일이 빠를까요, 아니면 핵심 지역의 아파트 가격이 오르는 일이 빠를까요, 모두가 궁금해하지만 아무도 알 수 없는 질문입니다.

[스트레이트뉴스 장석진 기자]