올해 아파트 시장은 매매와 전세가격의 동반 상승과 침체 늪에 있던 지방에서의 회복세로 요약할 수 있다. 특히, 매매와 전세 모두 세종시가 포함된 충청권에서 상승폭이 컸다. 세종시는 매매와 전세 모두 50%에 육박하는 상승률을 기록했다.

아파트값은 코로나19라는 예상치 못한 충격으로 4~5월 일시적인 안정세를 보이기도 했지만, 이후 상승세가 이어졌다. 경기침체에 대응하기 위한 두 차례의 기준금리 인하(3월18일 0.75%, 5월29일 0.50%)로 시중 통화량이 늘어났고, 이에 따른 풍부한 유동성이 자산시장으로 유입된 것도 아파트값 상승의 한 요인이 됐다.

아파트값은 6월 이후 전국 기준 월 0.40% 이상의 상승률을 유지했으며, 7월은 0.89%를 기록하기도 했다. 장기 침체가 이어지던 지방 5개광역시와 기타지방도 6월 회복세로 전환되면서 강세가 나타나는 모습을 보였다.

직방이 한국감정원 자료를 분석한 내용을 보면 2020년(11월 기준) 시도별 아파트값은 세종(43.64%) 최고 상승률을 기록했고, 대전(16.01%)과 경기(11.10%), 인천(8.80%)이 뒤를 이었다. 세종시는 제2의 수도이전 이슈에다 지역내 수요도 늘어나면서 상승폭이 커졌다. 대전은 내부수요가 늘어나면서 소형 중심의 아파트거래가 활발히 이루어진 것이 상승세를 이끌었다. 

함영진 직방 빅데이터랩 랩장은 "2021년은 코로나19로 인한 부양책과 저금리 기조가 이어질 것으로 예상되는 만큼 자산시장으로의 유동성 유입은 매매시장을 자극하는 요인이 될 것으로 예상된다"며 "또 택지공급 감소로 줄어든 신규 아파트 입주도 매매시장 안정에 부정적인 요인"이라고 말했다.

아파트 매매거래량은 2020년(10월 기준) 73만8000건으로 같은 기간 역대 최다를 기록했다. 수도권 36만9000건, 지방5개광역시 16만1000건, 기타지방 20만9000건이었다.

2019년 하반기부터 증가하던 아파트 거래량은 코로나19로 4~5월 주춤한 양상을 보였지만 6~7월은 월간 10만건 이상으로 다시 증가했다. 8월 이후 다소 줄기는 했지만 최근 5년 월평균 거래량(5만4465건)에 비해서는 많았다.

분양권 거래는 크게 줄었다. 단기투자 거래를 억제하는 정부 정책이 영향을 미친 것으로 분석된다. 전체 거래 중 분양권 거래 비중은 7.46%(9만6,752건)로 2016년 이후 가장 적었다. 반면, 증여는 5.72%(7만2349건)으로 역대 최대를 기록했다. 

아파트 전셋값은 전국 기준 2019년 10월, 수도권은 2019년 8월 상승 전환된 이후 상승 기조가 유지되고 있다. 코로나19로 4~5월 상승세가 주춤하기도 했지만 이후 상승세는 더 가파른 모습이다.

시도별 아파트 전세값 상승률(11월 기준)은 매매와 마찬가지로 세종시(49.34%)가 가장 높았다. 이어 울산(12.97%), 대전(12.18%), 경기(8.27%), 인천(7.86%) 순이었다. 제주(-1.29%)는 매매와 마찬가지로 광역시도 중에는 유일하게 하락했다.

세종은 매매시장과 같이 수도이전 이슈가 불거지고 입주물량이 줄어들면서 전세가격이 크게 올랐고, 울산은 지역 주력산업의 회복으로 고용여건이 개선되면서 전세가격 상승폭이 컸다

아파트 전세거래량(1~10월 확정일자 기준)은 44만5000건으로 2011년 실거래가 공개 이후 가장 많았다. 다 거래를 기록했다. 수도권 27만5000건, 지방 5개광역시 7만1000건, 기타지방 9만9000건 등 모든 권역에서 역대 최다 거래량을 기록했다. 다만. 하반기부터는 전세거래량이 급격히 줄어드는 양상을 보이고 있다.

함영진 랩장은 "전세시장은 의무 계약기간이 1989년 1년에서 2년으로 연장된 이후 30년만에 4년으로 연장되면서 거래시장의 룰이 바뀌고, 30년만에 새로운 거래 규칙이 적용되면서 혼란이 당분간 이어지고 가격 불안과 표면적인 거래 위축은 더 이어질 것으로 예상된다"며 "재계약으로 인해 매물 출시가 줄어들면서 신규 계약을 원하는 수요자의 니즈와 거래 가능한 전세매물과의 미스 매칭은 계속될 전망"이라고 말했다.