[최민성 델코리얼티그룹 회장]

내년 유럽은 저성장과 정치 불안, 우크라이나 전쟁 등의 부동산 시장을 둘러싼 불확실성이 이어지나, 이들 변수에도 불구하고 전반적인 사업 수익성이 올해 수준이거나 나아질 것이라는 긍정적인 전망이 우위닌 것으로 나타났습니다.

이는 프라이스워터하우스쿠퍼스(PwC)와 미국 도시부동산단체(ULI)가 2024년 가을에 1143명의 부동산 시장 전문가들을 대상으로 조사한 설문 결과에 따른 것입니다. 대부분 응답자들은 내년 유럽 부동산 시장을 둘러싼 대내외의 부정적인 변수가 크게 해소될 가능성이 작아, 신중한 접근이 긴요하다고 내다보았습니다.

이들은 그러나 런던, 마드리드, 파리 등 3개 도시가 부동산 투자 및 개발 잠재력이 높다고 지목하는 데 이어 데이터 센터, 신에너지 인프라, 학생 주택의 투자와 개발이 다른 부문보다 가치가 있으며, 기업의 ESG 준수는 단기 및 장기적으로 부동산 투자의 큰 과제라는 데 의견을 같이했습니다.

불확실성 점차 해소로 신중한 낙관론 제기 

전문가들은 동시에 내년도 유럽 부동산 시장에 예측 가능성이 커지고 올해보다는 긍정적인 분위기로 전환될 것으로 전망했습니다. 유럽은 그동안 부동산 가치 하락, 높은 물가상승과 이자율, 지정학적 경제적 불확실성 등의 문제를 겪어왔습니다. 응답자의 80% 이상이 내년에도 사업 신뢰도와 수익이 같거나 약간 나아질 것으로 예상합니다.

그러나 경제 성장 우려와 지정학적 불확실성에 대한 우려도 존재합니다. 응답자의 85%가 정치적 불안정, 83%가 우크라이나와 중동의 전쟁상황을 주요 변수로 지적했습니다. 유럽 부동산 시장은 미국의 금리 정책에도 영향을 받고 있으며, 일부 응답자들은 시장회복이 예상보다 오래 걸릴 수 있다고 보고 있습니다.

내년도 주요 관심사는 유럽과 세계의 경제 성장입니다. 응답자의 77%와 62%가 경제 성장에 대해 “매우 우려” 또는 "다소 우려"하고 있습니다. 취약한 성장 전망과 지정학적 혼란으로 인해 사업 신뢰도와 사업 기회가 복잡하고 투자 환경이 불안정할 것으로 보았습니다.

세계 경제 성장 '촉각'...ESG·AI는 도전 과제 

유럽 부동산 사업 발전을 저해하는 요인으로는 각국 정부와 국제적인 규제 강화, 건설 비용, 자원 가용성이 있습니다. 임차 수요 감소도 여전히 문제로 남아 있으며, 응답자의 42%는 시장회복에는 3~5년이 걸릴 것으로 내다보았습니다.

ESG는 단기 및 장기적으로 부동산의 중요한 과제로 강조되고 있습니다. 응답자의 70% 이상이 내년 기후변화 등 환경 문제가 에 우려하고 있으며, 72%는 이를 향후 5년 동안의 큰 도전과제로 보고 있습니다. 일부 반발도 나타나고 있습니다.

인공지능(AI)도 큰 흐름입니다. 응답 회사의 거의 절반이 작년에 AI를 사용했으며, 응답자 대다수는 AI와 머신러닝이 향후 5년 동안 부동산의 모든 영역에 영향을 미칠 것으로 보고 있습니다. 디지털 위험도 경제적 재무적 이슈로 부각되고 있으며, 응답자의 59%가 사이버 보안을 주요 비즈니스 우려 사항으로 지적했습니다. AI와 디지털 전환은 향후 5년 동안 63%의 우선순위로 상승하여 비즈니스 이슈가 될 전망입니다.

부동산 시장에서 자본 가용성은 여전히 중요한 요소입니다. 글로벌 불확실성, 새로운 경제 정상화 필요, 부동산 입주자의 요구 변화 등으로 인해 자본 가용성의 중요성이 더욱 커지고 있습니다. 부동산 가치 하락에도 불구하고, 많은 기관 투자자들은 부동산 가치 평가가 더디게 진행되어 추가 투자 기회가 미약하다고 불만을 표하고 있습니다. 일부 응답자들은 부동산 투자가 장기 채권과 같은 안전 자산 클래스에 비해 가치를 더 입증해야 한다고 주장하고 있습니다.

데이터센터와 에너지시설...런던 마드리드 '유망'

데이터센터가 유럽 부동산의 투자와 신규 개발 전망에서 1위를 차지했으며, 그 뒤를 새로운 에너지 인프라, 학생 주택, 물류가 잇고 있습니다. 이는 인구 통계, 디지털화, 탈탄소화 등 새로운 지평을 반영하는 부동산 전환 흐름입니다. 그러나 물류, 보관, 다양한 형태의 주택을 포함한 많은 부문에서 적절한 재고 부족은 여전히 문제입니다. 일부는 지나친 낙관적 성장 가정으로 인해 가격이 부풀려졌다고 우려하고 있습니다. 재택근무 확대로 인한 사무실, 온라인 쇼핑 증가로 인한 소매 부동산 등에 대한 투자 전망은 여전히 침체되어 있습니다.

런던과 파리는 내년 유럽 부동산 투자 유망 도시 1위와 3위에 꼽혔습니다. 런던은 4년 연속 1위를 유지하고 있으며, 파리는 3위로 떨어졌지만, 올림픽 관련 주요 인프라 프로젝트로 인해 여전히 강력한 시장입니다. 올 상반기에 이 두 도시는 총 유럽 거래 가치의 11%인 약 140억 유로(153억 미국 달러)의 투자를 차지했습니다. 마드리드는 2위로 올라 강력한 거시경제와 삶의 질의 매력을 보여주고 있습니다.

상위 10위권 도시에는 뮌헨(5위), 프랑크푸르트(8위), 함부르크(9위) 등 독일 도시들이 포함되었고, 베를린(4위)은 순위를 유지했습니다. 리스본(10위)은 두 단계 하락했지만, 밀라노(7위)와 암스테르담(6위)은 높은 순위를 확보했습니다.

기후변화 대응 투자, 사업의 주요 변수

부동산에서 기후 위험과 탄소중립(Net-Zero)은 부동산 보험과 금융에도 영향을 미치고 있습니다. 응답자의 약 3분의 2가 향후 5년 동안 보험 비용 증가를 예상합니다. 하지만 이번 보고서는 업계 인식 수준과 협력이 과제의 규모와 긴급성을 반영하지 못하고 있다고 지적하고 있습니다.

유럽 부동산 시장 환경이 어려운 가운데 신중한 낙관주의가 회귀하고 있다는 사실은 고무적입니다. 성공은 새로운 기술과 지속 가능한 관행을 채택하고 혁신을 수용하는 자에게 돌아갈 것입니다. 유럽 경제는 미국만큼 좋지 않아 부동산 시장이 여전히 불안합니다. 우리나라 경제도 어려운 상황은 마찬가지입니다. 유럽이나 한국이나 미국만큼 부동산 시장이 살아난다는 보장은 없습니다. 하지만 올 연말과 내년에 지속적 인하가 예상되는 미국금리 영향으로 국내 금리도 인하될 전망입니다. 우리나라 부동산 시장은 인구가 몰리는 서울과 수도권 일부, 지방 대도시 중 일부는 나아지겠지만, 인구소멸 지역의 고민은 여전할 것으로 보입니다.

[스트레이트뉴스]