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[3기 신도시 청약전략⑨] '기대 반, 회의 반'…지분적립형 분양주택
[3기 신도시 청약전략⑨] '기대 반, 회의 반'…지분적립형 분양주택
  • 김영배 기자 (youngboy@daum.net)
  • 승인 2020.11.09
  • 댓글 0
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분양가의 25%만 내고 입주…나머지는 최장 30년간 확보
3040세대 실수요자 중심 공급…입주자는 추첨으로 결정
임대료 조정 가능하고 전매제한기한 후에는 매각도 가능
분양전환 공공임대와 유사 분양가 산정 기준마련 등 숙제

"내 집 마련의 꿈은 있지만 자산이 부족한 서민의 초기부담을 완화할 수 있다. 생애최초 · 신혼부부 · 다자녀 등 다양한 주택구입 수요를 반영하면서 장기 거주시 자산 형성을 지원하되, 지분 취득기간과 거주 의무로 공공성도 충분히 확보할 수 있다. 입주 후 공공지분에 대한 임대료는 시세보다 낮은 수준으로 책정하기로 했다. 향후 무주택 실수요자의 내 집 마련을 적극적으로 지원하는 새로운 공급 모델이 될 것이며, 향후 공급 일정을 감안하면 2023년부터 분양이 가능할 것이다."

지난 10월 28일 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서의 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관의 발언 중 지분적립형 분양주택과 관련한 내용이다.

8·4부동산대책(수도권 주택공급 확대방안)을 통해 처음 등장한 지분적립형 분양주택이 정부의 발표대로 무주택자들의 내 집 장만의 기회가 될 수 있을지를 놓고 갑론을박이 이어지고 있다. 집값은 오르는데 대출은 점점 어려워지는 상황에서 집값의 25% 정도만 먼저 내고 나머지는 살아가면서 지분을 취득하는 방식에 대해 '기대 반, 회의 반' 엇갈린 시각이 팽팽하다.

지분적립형 주택이란 입주자가 최초 분양 때 토지·건물 지분의 20~25%를 취득하고, 4년마다 지분의 10~15%씩 취득해 20~30년 후에 100% 자기 집으로 갖는 방식이다. 현재 국토교통부와 서울시, 서울주택도시공사(SH공사)가 참여하는 태스크포스(TF)를 통해 관련 기준을 마련하는 작업을 진행하고 있다.

주택 수요가 많은 서울을 중심으로 공급되며, 과도한 초기비용 부담 없이 내 집 마련이 가능하도록 설계되는 것이 핵심이다. 만약, 정부의 의도대로 아무 탈(?)없이 적기에 적정 물량이 공급된다면 상대적으로 자금여력이 부족한 30~30대층의 장기적인 내 집 장만 계획에 적지 않은 도움이 될 수 있기 때문에, 이에 대한 관심도 필요하다. 

지난 8월 서울시와 SH공사가 공개한 방안에 따르면 지분적립형 주택(브랜드 명칭은 연리지홈)은 물량의 70%(신혼부부 40%, 생애최초 30%)가 특별공급으로 공급될 예정이다. 나머지(30%)는 일반공급으로 공급되며, 이 중 20%는 입주자 모집 공고일 기준 무주택 가구주(월평균 소득 130% 이하)를 대상으로 선정한다. 마지막 10%는 1순위에서 제외된 사람 중 가계 월평균 소득 130~150%가 대상자다.

지분적립형 주택의 가장 큰 특징은 대부분 물량이 가점제가 아닌 추첨제로 입주자를 선정하는 점이다. 현재 서울에서 모집 공고하는 일반 분양주택의 경우 대부분 가점제(국민주택규모 이하)이기 때문에 가점이 높은 사람만 주택을 분양받을 수 있는 구조다.

하지만 지분적립형 주택은 추첨제로 공급될 예정이기 때문에 청약가점이 큰 의미가 없다. 가점이 낮은 30~40대도 당첨 확률이 같다는 뜻이다.

신혼부부도 비슷하다. 기존 공공분양 주택은 자녀 수가 많을수록 유리했지만 지분적립형 주택은 자녀가 1명인 신혼부부나 2명인 신혼부부 모두 똑같이 추첨 대상이 된다.

자료:서울시
자료:서울시

올해 상반기 공공분양한 강서구 마곡9단지 전용면적 59㎡ 주택형에 적용해보면, 분양가 5억원 중 25%인 1억2500만원을 내면 일 단 '내 집'이 된다. 나머지 75%(3억7500만원)는 4년마다 15%(회당 약 7500만원)를 추가로 납입하면 된다.

취득하지 못한 공공지분에 대해서는 행복주택 수준의 임대료를 내야 하는데, 대략 보증금 1억원에 월 임대료 14만원 수준이다. 지분이 점차 증가함에 따라 초기에 납입했던 보증금을 돌려받아 지분 취득에 보탤 수 있고, 임대료도 점점 낮아지게 된다.

지분취득과 임대료를 합치면 실제로 수분양자가 부담해야 하는 금액이 나온다. 입주시점에는 지분 취득비용과 임대보증금을 합애 약 2억2500만원을 내면 되며, 이후 추가 지분 취득 시 임대보증금을 돌려받는 금액을 공제하면 지분 15% 취득비용은 약 6000만원 내외(연평균 1500만원 수준)이다.

서울시와 SH공사는 실수요자의 내 집 마련 지원을 위해 추가로 지분을 취득할 때 최초 분양가에 정기예금 금리 정도만을 가산해 받을 예정이다. 지분을 분야받는 시점에서 미래에 납입해야 하는 전체 금액이 확정되는 셈이다.

서울시는 전매제한 10년을 고려하고 있다. 만약 초기 지분 25%에 20년 지분적립형 주택이라면 분양 후 10년차에는 집주인이 약 62.5%의 지분을 확보하게 된다. 집을 매각하려면 제3자에게 자신의 보유 지분을 팔고 나가면 된다. 나머지 지분은 그대로 공공이 보유한다.

만약 분양가 5억원이던 아파트가 10년 후 시세 8억원이 됐다고 하면, 해당 시세의 62.5% 지분가치는 5억원이 된다.

지분적립형 주택은 처음부터 지분 형태로 공급하는 '공공분양' 외에도 8년 임대 후 지분 분양 전환하는 '임대 후 분양' 2가지 유형으로 공급될 예정이다. 임대 후 분양은 임대 8년 차가 되면 입주할 때 산정한 분양가에 적정한 금리를 가산해 지분적립형 분양 주택으로 전환할 수 있다.

서울시는 2028년까지 지분적립형 주택 공급 가능 물량을 공공·민간 1만7000가구로 보고 있으며, 첫 시범 대상지로 노원구 하계5단지가 예정돼 있다.

지분적립형 주택은 개념상 장단점이 뚜렷하다. 분양 자격이나 세부사항이 결정되지 않았지만 시비거리는 여전히 있다. 예를 들어 임차료를 내면서 거주하다가 일정 기간 이후 주택을 취득하는 분양전환 공공임대와 비슷한 형태이다 보니 지분적립형 역시 공공임대와 같이 분양전환가를 놓고 문제가 불거질 수도 있다.

때문에 자금여력이 상대적으로 부족한 젊은 층 무주택자들은 올 연말 발표 예정인 구체적인 지분 매입 기간이나 입주자 선정 방식 등 지분적립형 주택과 관련된 내용을 잘 살펴볼 필요가 있다. 아울러 3기 신도시 중 어디에 얼마나 공급되는지 확인한 후 장기적인 계획을 세우고 접근한다면 또 다른 내 지 장만의 유효한 방법이 될 수도 있을 것이다.  


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