지난해 12월 태영건설 워크아웃과 정부의 프로젝트 파이낸싱(PF) 구조조정 추진을 기점으로 PF보증 현장의 사업성 저하로 인한 부실 우려가 높아지고 있다. 정부가 다양한 PF 대책을 추진하고 있는 가운데 시장에선 실효성을 의심하는 목소리가 있다.

8일 부동산 플랫폼업체 직방에 따르면, 올해 1분기 거래된 수도권 아파트 분양권은 지난해 4분기보다 13% 줄어든 1831건을 기록했다.

김은선 직방 빅데이터실 리드는 “고금리 지속, 부동산 PF 위기, 공사비 상승 등으로 분양가가 올랐다”며 “이달 분양 물량이 본격적으로 나오면서 수요가 분산될 여지가 있고 저가 급매물 소진 이후 매도자와 매수자 간 선호하는 가격 격차가 벌어졌다”고 설명했다.

2023년 말 기준 금융업계의 부동산 PF 대출 총액은 약 152조원으로 집계됐다. 지난해 국내 주택가격과 거래량은 낙폭을 축소했으나 올해 들어 재차 위기 국면으로 전환되고 있다. 부동산 경기가 침체되고 미분양 규모가 늘어날 수록 PF 대출액은 증가한다. 특히 이번달 부동산 PF 대출 만기가 집중됐고 총선 이후 건설업 구조 조정 진행에 대한 우려가 있는 상황이다.

정부도 미분양 해소를 위해 다양한 대책을 강구하고 있다. 이날 국토교통부·부동산원·주택도시보증공사(HUG)는 금융투자협회 등과 함께 ‘공공지원 민간임대 리츠·기업 구조조정(CR) 리츠’ 관련 설명회를 개최한다.

이날 간담회는 지난달 말 국토부가 발표한 ‘건설경기 회복 지원방안’의 후속조치다. 브릿지론 단계에서 미분양 리스크 등으로 본 PF로 전환하지 못해 경매 위기에 놓인 착공 전 사업장은 주택도시기금이 투자하는 공공지원 민간임대 리츠가 매입해 사업 재구조화 등을 지원하는 게 핵심이다. 

또한 국토부는 PF 사업 현장의 어려움을 조속히 해결할 수 있도록 기금투자위원회 심사 및 리츠 인가 절차의 병행 등을 통해 행정 절차 기간을 단축하고, 참여요건을 완화하는 등 규제 개선도 검토한다. 

다만 학계에선 정부정책의 차별성이 필요하다는 목소리가 있다.

권대중 서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수는 “본질적으로 정부 정책은 수도권과 지방 모두 같은 결을 유지해야 한다”고 말했다.

권 교수는 “다만 미분양 매물이 1만 가구 이상 지방에 쏠린 상태에서 지방과 수도권에 대한 차별화 정책이 필요한 건 사실”이라며 “서울의 경우 부족한 수요에 발맞춰 부동산 공급을 늘리고, 지방은 미분양 현상을 해소 할 수 있는 정책이 필요한 실정”이라고 덧붙였다. 

유안타증권이 제공한 국내 주요 광역시 미분양주택 현황을 보면, 대구는 2월 기준 미분양 9927호, 준공 후 미분양 1065호로 전국에서 가장 많은 미분양 주택을 보유했다. 같은 기간 인천의 미분양규모는 2843호, 준공 후 미분양 599호를 기록했다. 부산의. 미분양 규모는 3149호, 준공 후 미분양은 1165호를 기록했다.

신연화 유안타증권 연구원은 “정부는 지방 준공 후 미분양 해소에 초점을 맞춘 세제 혜택과 CR 리츠 도입 정책을 발표했으나 실효성은 미지수”라며 “지역별로 미분양 양상과 원인이 다르기 때문에 차별화 된 해법이 필요해 보인다”고 말했다.

신 연구원은 “4월 이후 금융당국이 발표할 예정인 PF 사업장 평가 기준 및 정상화 계획을 기대해 본다”며 “지역 분석을 토대로 공 정하고 면밀한 평가 작업이 진행되어 PF 정상화가 조속히 이루어지기를 바란다”고 덧붙였다.

전지훈 한국신용평가 연구위원은 “고금리, 실물 경기 부진, 높아진 공사원가 및 분양가 등으로 위축된 수요와 확대된 입주물량 등을 감안할 때 분양시장이 연내에 큰 폭으로 회복되기는 어려울 것으로 보인다”고 말했다. 전 연구위원은 “다만 PF우발채무 부실화 우려에도 건설사들이 공시된 회계정보에 관련 손실이나 충당부채를 인식한 사례는 아직 제한적”이라고 덧붙였다.

반대로 4월 위기설을 일축하는 주장도 있다. 정여경 NH투자증권 연구원은 “2023년 말을 기준으로 금융권 부동산 PF 대출잔액은135조6000억원인데, 이는 연체된 금액(3조7000억원)은 예금취급 기관 산업대출의 0.2% 수준으로 시스템 리스크를 야기할 정도는 아니다”라며 “국내은행은 부실채권 규모 증가에 대응해 대손충당금적립률도 높이고 있다”고 설명했다.

정 연구원은 “특히 금융권의 PF 고정이하여신 대비 충당금 적립액 비율은 109% 수준”이라며 “금융회사가 PF 부실에 대한 리스크관리능력을 보유하고 있는것으로 보인다”고 덧붙였다.

[스트레이트뉴스 조성진 기자]