[스트레이트뉴스 이준혁 기자] 고강도 6·17대책 발표 이후 서울에서 래미안이 첫 분양에 나선다.

동대문구 용두6구역 재개발사업에 '래미안 엘리니티'가 그 주인공이다. 대책 이전에 입주자모집공고승인으로 주택공급에서는 기존과 다름이 없으나, 청약 이후 대출을 비롯한 복잡다단한 규제가 도사리고 있어, 22일 특공을 목전에 두고 청약자들의 고민이 더해져 간다.

가장 큰 변수는 당첨자의 기존 전세자금의 100% 회수 문제. 평당 분양가가 평균 2,745만원의 이 단지 청약자의 상당수는 무주택 임차인으로 수억원의 전세자금 대출자로 추정된다. 주택담보대출로 소유권을 이전받은 이들은 기존 전세자금을 반환하고, 6개월 내로 전입신고를 해야 한다.

중소형의 시세차익이 3억원 내외로 추정되는 '래미안 엘리니티'이나, 현금부자가 아닌 무주택자가 청약을 망서리는 여러가지 이유의 하나다.

스트레이트뉴스가 19일 용두6구역 재개발 현장과 문정동 래미안갤러리를 찾았다. 이 일대에는 근래 재개발과 재건축이 빈번하다. 전농동·답십리동·장안동 등의 동대문구 동남부는 일대에는 이미 10개 이상 단지가 재개발·재건축 형태로 새로 지어졌고, 현재 공사 중인 곳도 있다. 이문동·휘경동 등 동대문구 북부도 곳곳에 구역이 지정되며 꽤 많은 지역이 변신을 앞두고 있거나 이미 변화했다.

동대문구 서남부 지역인 용두동도 변화의 파도가 밀려들고 있다. 래미안 허브리츠(용두1구역 재개발), 용두 두산위브(용두2구역 〃), 용두 롯데캐슬 리치(용두4구역 〃), 용두 롯데캐슬 피렌체(용두5지구 도심재개발)가 이미 준공됐고 e편한세상 청계센트럴포레(2021년 11월 준공 예정), 청량리역 해링턴플레이스(2023년 1월 〃), 청량리역 한양수자인(2023년 5월 〃) 등이 공사를 진행 중이다.

용두6구역 재개발 아파트인 '래미안 엘리니티'는 종로구와 가까운 용두동의 북서쪽에 지어진다. 지하 2층-지상 최고 21층, 16개 동, 전용면적 51~121㎡ 총 1048가구 규모며, 이 중 475가구가 일반분양된다. 입주는 2022년 8월 예정이다.

근래 재단장한 '래미안 엘리니티' 단지의 견본주택은 송파구 문정동 래미안갤러리에 마련됐지만, 코로나19의 확산방지를 위해 분양 관계자 이외의 인원은 출입할 수가 없다. 청약 당첨자에 한해 서류제출 날과 계약체결 날에 견본주택을 들를 수 있다. 대신 사이버견본주택을 운영 중이며, 사이버 견본주택은 실제 견본주택·공사현장 시설 구석구석을 촬영해 방문자가 자세히 볼 수 있도록 조치했다.

문정동 래미안갤러리 내 '래미안 엘리니티' 견본주택 코너에는 전용 59㎡A, 74㎡B, 84㎡C 등 3개 주택형 모형과 단지 모형 등이 행운의 당첨자를 기다리고 있다.

◇일반분양 주택형 15개…다만 크게 보면 7개

'래미안 엘리니티'의 일반분양 주택형은 자금여력과 취향에 따라 청약자가 15개 주택형을 선택할 수 있다.

이들 주택형은 단순화하면 7가지 평면이다.

전용 84㎡A형과 84㎡B형은 현관과 욕실의 위치만 다르고, 84㎡C형과 84㎡D 형은 거의 좌우 대칭이며 현관이 향하는 방향만 다르다. 74㎡B형은 84㎡D형의  축소판으로 유사 구조에 현관·침실1·공용욕실 '문 위치'만 다르다.

지상1층과 지하1층을 함께 쓰는 복층 주택형(89㎡(총 9가구), 109㎡(총 2가구), 121㎡(총 2가구))은 특정 주택형(59㎡A, 74㎡A, 84㎡A)을 기본으로 지하층에 욕실·주방 및 지하 주차장과 연결되는 현관 등 특화층이 마련된 형태다. 더불어 펜트하우스 주택형인 101㎡A·B 주택형은 각 2가구씩 총 4가구가 전부인 희소 주택형이다.

펜트하우스·특화층 주택형을 빼면 웬만해선 51㎡A·B, 59㎡A·B, 74㎡A·B, 84㎡A 주택형을 알면 응용된다. 또한 51㎡, 59㎡, 74㎡ 규모 주택형은 'A형'이 판상형이고 'B형'은 타워형(탑상형)이며, 84㎡ 주택형은 A·B형이 판상형이고 C·D형이 타워형이다.

◇'흔한 한국식 평면'의 판상형, 가구수 적으나 평면 좋은 탑상형

견본주택 내에는 3개 주택형 유니트와 12개 주택형 모형이 마련돼 있다. 견본주택 내부에 설치된 유니트는 59㎡A, 74㎡B, 84㎡C 주택형으로 59㎡A, 74㎡B 주택형은 해당 면적 주택형 중에서 가구수가 가장 많다.

세 주택형 유니트 바닥은 다 달랐다. 바닥 기본형은 강마루며 이는 59㎡A 유니트만 적용됐다. 74㎡B·84㎡C 유니트에는 유상옵션인 오크와 셔틀랜드 원목마루 재질이 바닥에 설치됐다. 단 모든 주택형에 리노 원목마루 포함 총 3가지 중 1가지 유상옵션을 택할 수도 있고 기본형을 유지할 수도 있다.

59㎡A 주택형은 3개의 방과 2개의 욕실 등이 있는 전형적인 한국식 판상형 평면이다. 면적의 한계가 있기에 넉넉하단 느낌을 받기는 무리가 따르나, 자녀 두 명과 부부가 있는 4인 가족 거주는 능히 가능해보였다.

59㎡A 주택형은 여러 동에 배치됐다. 다만 108동(일반분양 8가구)와 110동(〃 9가구)은 서향 동이다. 많은 수가 공급되고 조합원분양 가구수를 합칠 경우 최다 가구수 주택형이나 남서형 또는 북서향 등이 아닌 서향의 동도 존재하는 점을 염두해야 한다.

70가구가 일반분양 공급되는 74㎡B 주택형은 방 3개와 욕실 2개가 있는 타워형(탑상형) 평면이다. 타워형에서 발현 가능한 장점인 거실 이면창(2면창)이 구현됐으며, 거실과 주방/식당 공간이 연결돼 숫자 이상의 넉넉함이 바로 느껴졌다.

단지 내에서 무학로 방향인 동쪽 세 동(112-114동)의 2·3호라인에 배치된 74㎡B 주택형은 모두 남동향이다. 단지 내 동 배치 상태를 보면 무학로에 바로 접하는 2호라인에 비해 단지 내로 접한 3호라인이 나아보인다. 다만 집의 위치는 청약한 이후 추첨 결과에 따라 결정되는만큼 운에 맡길 문제다.

55가구가 일반분양 공급되는 84㎡C 주택형은 74㎡B 주택형과 많은 면이 유사하다. 이는 전술한 대로 84㎡D 주택형은 74㎡B 주택형 확대 후 문 위치 변경한 형태로 보면 거의 맞으며, 84㎡C·84㎡D 주택형과 거의 좌우 대칭이기 때문이다.

74㎡B 주택형과 84㎡C 주택형의 전용면적과 주거공용면적 합의 차이는 13.26㎡ 뿐이다. 그러나 74㎡B 주택형도 넉넉함이 느껴졌는데 84㎡C 주택형의 넉넉함은 74㎡B 주택형서의 넉넉함과 차원이 달랐다. 더불이 이 주택형 동 배치는 104~106동 2·3호라인으로 모두 단지 내의 동남향이다. 좋은 향과 좋은 위치를 모두 갖췄다.

◇사립초·자공고·자사고 인접, 교통 여건은 느끼기 나름

'래미안 엘리니티' 단지 주변에는 학교법인 대광학원 산하 학교들이 종류별로 위치한다. 대광초등학교, 대광중학교, 대광고등학교 등이다. 이중 대광중은 남녀공학 학교이나, 자립형사립고인 대광고는 남학교다.

단지에 사는 아동은 대광초에 입학 않는다면 114동과 학교의 정문 거리가 220m인 종암초교(이름과 달리 성북구 종암동이 아닌 동대문구 용두동 위치)로 진학한다. 중학생 연령 청소년은 대광중에 배정되지 않을 경우면 성일중 배정 확률이 높다.

단지 1㎞ 내의 일반계 고교는 대광고 뿐이다. 그러나 1~2.5㎞ 거리로 범위를 넓히면 일반계 고교는 적잖다. 남고는 ▲경동고(자율형 공립) ▲동성고(자율형 사립) ▲성동고(자율형 공립) ▲용문고(사립) 등이 있고, 남녀공학은 ▲도선고(공립) ▲서울사대부고(국립) 등이 있으며, 여고는 ▲성신여고(사립) ▲한성여고(사립) 등이 있다. 해당 범위에는 특성화고와 대안학교도 여럿 존재한다.

근래 온라인 상에 갑론을박이 많던 사안들 중의 하나가 '더블역세권' 여부다. 맞다 보는 사람도 있고 과장이라 보는 사람도 있다. 단지와 가까운 두 전철역 입구의 최단거리가 400m 전후(107동-신설동역 3번, 111동-제기동역 1번)기 때문이다.

이는 각자 생각하기 나름이다. 최단거리 4~6분, 최장거리 7~9분으로 'Door to Door'(집 현관과 역 플랫폼 기준) 시간은 8~15분 정도다. 단지와 두 역 오가는 길에 언덕길은 없고 '구시가지 느낌'만 들었을 뿐이다.

두 전철역 중 서쪽인 신설동역은 이미 4개 방향 3개 노선 환승역이며(1호선, 2호선 지선, 우이신설선) 동쪽의 제기동역은 현재는 1호선만 운행되나 훗날 동북선이 운행되면 왕십리나 서울 동북부로 쉽게 오갈 수 있게 된다. 환승 없이 전철로 오갈 수 있는 장소가 적지 않다.

◇분양가 3.3㎡당 2745만원선…84㎡ 이상 주택형은 중도금 대출 불가

'래미안 엘리니티'의 3.3㎡당 평균 분양가는 2745만원이다. 51㎡ 규모 주택형은 5억7800만-6억2800만원, 59㎡ 규모 주택형은 6억9000만-7억3400만원, 74㎡ 규모 주택형은 7억9800만-8억3900만원, 84㎡ 규모 주택형은 9억-9억6700만원 등이다.

지난 2019년 1월 초순에 같은 용두동에서 분양한 재건축 아파트이자 역시 일반분양 주택형 중 중소형 가구수가 90% 이상인 'e편한세상 청계센트럴포레'(용두5구역)의 3.3㎡당 평균 분양가는 2600만원이었다. 1년 반 정도 지난 시점을 보정해 생각하면 주변에 비해서 크게 비싼 분양가 수준은 아니다.

다만 주의할 점은 규제가 강화된 정부 6·17 부동산 대책에 따라 분양가가 9억원이 넘는다면 중도금 대출이 불가해졌기에, '래미안 엘리니티'는 84㎡ 규모 주택형도 중도금 대출이 불가하다는 점이다. 74㎡ 이하 규모 주택 분양가는 9억원 미만이다.

주변 공인중개사들은 단지 미래에 대해 긍정적인 시각으로 보면서도 청약 흥행에 대해서는 정부 규제로 인해 반신반의로 여기는 모습이었다.

용두동 D모 공인중개업소 대표는 "현재 '래미안 엘리니티' 비교군은 'e편한세상 청계센트럴포레' 뿐이다. 그런데 이 단지의 전용면적 84㎡ 주택형의 조합원 입주권 시세가 현재 12억원 정도다. '래미안 엘리니티' 시세도 비슷하게 간다면, 3억원 정도의 시세 차익이 기대된다"면서도 "84㎡ 면적 주택형 분양가가 9억원을 넘겼는데 중도금 대출 자체가 막혀서 청약 흥행은 예측이 어렵다"고 말했다.

신설동 S모 공인중개업소 대표는 "59㎡ 면적 주택형과 84㎡ 면적 주택형은 수요층이 다르고, 74㎡ 면적 주택형은 가구수가 많지 않다. 6.17 대책 발표 이후 서울에서 첫 분양인데 어찌 될지 모르겠다"면서 "그래도 주변 동네가 낡아보여도 입지는 좋은 곳이다. 자녀가 아들이면 최고고 딸이어도 나쁘지 않다. 동북선부터 시작해서 호재가 줄줄이 이어질 동네이니 관심을 가질만하다"고 전망했다.